合肥商業(yè)過剩的話題已經(jīng)是經(jīng)久不衰，過剩帶來的最大問題就是空置率上升、品牌同質(zhì)化……然而讓人費解的是，就是在這種商業(yè)地產(chǎn)過剩的情況下，今年省城仍然有29個大型 商業(yè)綜合體 要開業(yè)。我省專家建言，該合理控制城市綜合體數(shù)量了，城市 商業(yè)綜合體 集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重。
典型樣本： 空置了四年的綜合體
蜀山區(qū)黃山路與西二環(huán)路交口，一棟四層樓的建筑孤零零地佇立在博澳麗苑小區(qū)和皇冠假日酒店之間，如果不是熟悉的人，幾乎都不知道這里曾經(jīng)也是城市 商業(yè)綜合體 項目，合肥首家沃爾瑪分店的所在位置。“已經(jīng)關了四年了，從2013年沃爾瑪關店之后，這里的商業(yè)就陸續(xù)關門，閑置到現(xiàn)在”，近5萬方的體量一直空置著，一旁看門的保安也不知道這究竟要作何用途。
“以前生活蠻方便的。”2011年沃爾瑪開業(yè)之后，博澳麗苑小區(qū)5號樓的王奶奶一直是常客，“可沒想到2013年沃爾瑪就撤離搬空了，不到年底，原來的商業(yè)也紛紛撤離，真不知道開發(fā)商要鬧哪樣，之后好幾年都是空著的，不去運營招商，就這么空置著。”
“暫時沒有聽說 商業(yè)綜合體 要重新開業(yè)”，原來一直負責博澳麗苑以及 商業(yè)綜合體 管理的嘉迪物業(yè)管理公司相關工作人員介紹，至于后期這個 商業(yè)綜合體 將會如何運作不清楚，而當初沃爾瑪?shù)某冯x，當時確實是有強行終止合約的情況存在，但那也是因為其拖欠租金導致。
“就是因為目前合肥商業(yè)地產(chǎn)項目過剩，所以影響了我們招商”。安徽博澳置業(yè)投資發(fā)展有限公司的招商人員解釋，一些大品牌對于城市 商業(yè)綜合體 地理位置和體量都有要求，需要的城市 商業(yè)綜合體 要不然就是位置是蜀山區(qū)最好的，要不然就是要求體量是區(qū)域3公里之內(nèi)體量最大的，因此，招商遲遲不能到位。
不過，目前該城市 商業(yè)綜合體 的閑置對于博澳麗苑小區(qū)居民生活是沒有影響的，上述招商人員認為，小區(qū)西邊的兩個超市都是他們招商過來的，“綜合體不開業(yè)，不會影響業(yè)主生活”。
專家建言：須預防城市“黑洞”
像博澳麗苑這邊城市綜合體的現(xiàn)象，在省城不在少數(shù)，雖然政府不應該介入太深，但是否也應該督促企業(yè)拿出整改意見，或者允許商業(yè)項目改建成可售型公寓出售……畢竟城市 商業(yè)綜合體 集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源和社會資金浪費。省城清源房地產(chǎn)研究院院長郭紅兵認為，在前期規(guī)劃上，政府也需要對于城市綜合體的數(shù)量和區(qū)域位置進行合理控制，合肥需要在摸清商業(yè)“家底”之后出臺長期合理的商業(yè)規(guī)劃，而不是一味地放任市場這么無序發(fā)展。
與合肥火熱的住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)趨于嚴重過剩的結(jié)果，就是沃爾瑪撤店、金鷹關門、北一環(huán)寫字樓空置率高漲……合肥業(yè)內(nèi)從業(yè)者表示“憂心忡忡”。按照最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，合肥的商業(yè)和辦公房源可能要在8～10年內(nèi)才能去化完成，綠地集團安徽事業(yè)部總經(jīng)理李煜在公開場合直言。
商業(yè)地產(chǎn)過剩，已經(jīng)不是合肥一座城市所面臨的問題，而是中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的問題。睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心報告顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)難題正從招商難、選址難演變?yōu)檫\營難。預計未來將有超過40%的商業(yè)地產(chǎn)項目成為品牌入駐低、運營團隊流失、盈利無期的“僵尸”項目。同時社科院最新中國商業(yè)藍皮書顯示，未來將有超過三分之一商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店。
但為什么還有那么多城市綜合體出現(xiàn)，省城一位不愿透露姓名的專家坦言，一部分是因為樓市調(diào)控政策出臺之后，許多房企被迫轉(zhuǎn)型，操盤商業(yè)地產(chǎn)，另一部分是因為每一個綜合體無論是土地獲取還是對城市土地出讓金的貢獻，還有大量投資對地方經(jīng)濟的促進和稅收的帶動，以及商業(yè)對城市持續(xù)發(fā)展帶來的貢獻，都讓地方政府難以抗拒，所以在規(guī)劃時就配套有大型商業(yè)設施。
官方結(jié)論： 商業(yè)綜合體 同質(zhì)化嚴重
安徽的政府相關部門，已經(jīng)開始在部分城市進行城市 商業(yè)綜合體 “摸底”，市場星報、安徽財經(jīng)網(wǎng)記者從省統(tǒng)計局了解到，目前的初步結(jié)論是，全省城市 商業(yè)綜合體 區(qū)域布局過于集中、同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴重、經(jīng)營狀況不夠穩(wěn)定、管理水平有待提升。
全省城市 商業(yè)綜合體 分布較為集中，特別是合肥一些城市 商業(yè)綜合體 輻射范圍相互交叉，過度競爭，客流及營業(yè)收入長期達不到理想狀態(tài)，導致出現(xiàn)招商難及商戶退租問題。經(jīng)營缺乏特色是首要問題，多數(shù)城市 商業(yè)綜合體 的層次定位、業(yè)態(tài)、品牌等大同小異，經(jīng)營方式雷同，快時尚、超市、傳統(tǒng)百貨、餐飲的組合已成為標配，從服裝到餐飲，品牌組合幾乎千篇一律。
一些城市 商業(yè)綜合體 的組織化、現(xiàn)代化程度也較低，還停留在傳統(tǒng)的攤?cè)菏绞袌鲭A段，管理松散，難以開展整體的營銷推廣，管理公司僅停留在收租金階段，對招商、服務不聞不問。據(jù)調(diào)查，全省112家城市 商業(yè)綜合體 就有63家完全以租賃形式經(jīng)營，占56.3%。而且在電子商務大潮的沖擊下，百貨商場越來越有淪為“試衣間”的尷尬，與之唇齒相依的城市 商業(yè)綜合體 也出現(xiàn)了人氣不足、經(jīng)營狀況不佳的現(xiàn)象，商戶撤柜現(xiàn)象時有發(fā)生。
但不可否認的是，自2001年全省第一家城市 商業(yè)綜合體 ——合肥北京華聯(lián)南七購物廣場開業(yè)以來，我省城市 商業(yè)綜合體 快速發(fā)展，到2010年末增至33家;“十二五”期間，城市 商業(yè)綜合體 更是呈現(xiàn)“井噴式”增長，2011～2015年，每年分別開業(yè)10家、12家、14家、20家和23家，到2015年末全省已達112家。目前，全省16個省轄市均有城市 商業(yè)綜合體 入駐，其中合肥市達42個，超過全省三分之一，城市 商業(yè)綜合體 以優(yōu)越的軟硬件設施、完善的服務保障、集中的廣告效應、較低的入駐門檻等，為“大眾創(chuàng)業(yè)”節(jié)約了運營成本，備受“創(chuàng)客”青睞。全省112家城市 商業(yè)綜合體 共吸納就業(yè)11萬人，平均每家商戶6.2人，發(fā)揮了較好的吸納就業(yè)作用。
記者調(diào)查：合肥還有綜合體將開業(yè)
“已經(jīng)能感受到今年省城商業(yè)的陣陣寒意”，去年從北一環(huán)搬到政務區(qū)天鵝湖萬達金街的李老板說，在下午3點至4點的時段內(nèi)，金街內(nèi)各商業(yè)生意就少人問津，他周邊原先在經(jīng)營的店面也已換了門頭。“這幾年合肥的商業(yè)生意一直不太好，沒想到政務區(qū)這邊商業(yè)氛圍已經(jīng)形成之后也是如此。”李老板說。
而有李老板這樣感受的自營職業(yè)者們比比皆是。作為合肥商業(yè)過剩的代表區(qū)域，從2012年7月開業(yè)的萬達廣場，到2015年9月開業(yè)的華潤萬象城，政務區(qū)幾乎每年都會增加一座大型 商業(yè)綜合體 ，讓商圈競爭進入“白熱化”階段。 商業(yè)綜合體 過剩并不僅僅出現(xiàn)在政務區(qū)一個區(qū)域，從去年下半年至今，類似于閉店撤離的事件由東至西在合肥商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)已屢見不鮮，大型城市 商業(yè)綜合體 及其經(jīng)營戶“折戟”市場的情況時有發(fā)生。
據(jù)商業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前合肥市在建和已建成的 商業(yè)綜合體 已經(jīng)超過70家，商業(yè)地產(chǎn)庫存達1300萬平方米。而合肥主城區(qū)人口在400萬左右，人均商業(yè)面積近4平方米，已超過了發(fā)達國家人均商業(yè)面積1.2平方米的警戒線。但就是在這種情況下，合肥依然還有29個城市綜合體項目今年將開業(yè)。據(jù)市場星報、安徽財經(jīng)網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計，有不少 商業(yè)綜合體 備受關注，如合肥保利廣場、合肥綠地中央廣場、合肥寶能城、合肥百利中心等。
大型城市 商業(yè)綜合體 項目，會為周邊區(qū)域的居民帶來不少便利，在90后購房者心里，商超配套也成了選房的一大考慮因素，但如果經(jīng)營不善呢?到底是誰在“埋單”?
典型樣本： 空置了四年的綜合體
蜀山區(qū)黃山路與西二環(huán)路交口，一棟四層樓的建筑孤零零地佇立在博澳麗苑小區(qū)和皇冠假日酒店之間，如果不是熟悉的人，幾乎都不知道這里曾經(jīng)也是城市 商業(yè)綜合體 項目，合肥首家沃爾瑪分店的所在位置。“已經(jīng)關了四年了，從2013年沃爾瑪關店之后，這里的商業(yè)就陸續(xù)關門，閑置到現(xiàn)在”，近5萬方的體量一直空置著，一旁看門的保安也不知道這究竟要作何用途。
“以前生活蠻方便的。”2011年沃爾瑪開業(yè)之后，博澳麗苑小區(qū)5號樓的王奶奶一直是常客，“可沒想到2013年沃爾瑪就撤離搬空了，不到年底，原來的商業(yè)也紛紛撤離，真不知道開發(fā)商要鬧哪樣，之后好幾年都是空著的，不去運營招商，就這么空置著。”
“暫時沒有聽說 商業(yè)綜合體 要重新開業(yè)”，原來一直負責博澳麗苑以及 商業(yè)綜合體 管理的嘉迪物業(yè)管理公司相關工作人員介紹，至于后期這個 商業(yè)綜合體 將會如何運作不清楚，而當初沃爾瑪?shù)某冯x，當時確實是有強行終止合約的情況存在，但那也是因為其拖欠租金導致。
“就是因為目前合肥商業(yè)地產(chǎn)項目過剩，所以影響了我們招商”。安徽博澳置業(yè)投資發(fā)展有限公司的招商人員解釋，一些大品牌對于城市 商業(yè)綜合體 地理位置和體量都有要求，需要的城市 商業(yè)綜合體 要不然就是位置是蜀山區(qū)最好的，要不然就是要求體量是區(qū)域3公里之內(nèi)體量最大的，因此，招商遲遲不能到位。
不過，目前該城市 商業(yè)綜合體 的閑置對于博澳麗苑小區(qū)居民生活是沒有影響的，上述招商人員認為，小區(qū)西邊的兩個超市都是他們招商過來的，“綜合體不開業(yè)，不會影響業(yè)主生活”。
專家建言：須預防城市“黑洞”
像博澳麗苑這邊城市綜合體的現(xiàn)象，在省城不在少數(shù)，雖然政府不應該介入太深，但是否也應該督促企業(yè)拿出整改意見，或者允許商業(yè)項目改建成可售型公寓出售……畢竟城市 商業(yè)綜合體 集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源和社會資金浪費。省城清源房地產(chǎn)研究院院長郭紅兵認為，在前期規(guī)劃上，政府也需要對于城市綜合體的數(shù)量和區(qū)域位置進行合理控制，合肥需要在摸清商業(yè)“家底”之后出臺長期合理的商業(yè)規(guī)劃，而不是一味地放任市場這么無序發(fā)展。
與合肥火熱的住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)趨于嚴重過剩的結(jié)果，就是沃爾瑪撤店、金鷹關門、北一環(huán)寫字樓空置率高漲……合肥業(yè)內(nèi)從業(yè)者表示“憂心忡忡”。按照最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，合肥的商業(yè)和辦公房源可能要在8～10年內(nèi)才能去化完成，綠地集團安徽事業(yè)部總經(jīng)理李煜在公開場合直言。
商業(yè)地產(chǎn)過剩，已經(jīng)不是合肥一座城市所面臨的問題，而是中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的問題。睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心報告顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)難題正從招商難、選址難演變?yōu)檫\營難。預計未來將有超過40%的商業(yè)地產(chǎn)項目成為品牌入駐低、運營團隊流失、盈利無期的“僵尸”項目。同時社科院最新中國商業(yè)藍皮書顯示，未來將有超過三分之一商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店。
但為什么還有那么多城市綜合體出現(xiàn)，省城一位不愿透露姓名的專家坦言，一部分是因為樓市調(diào)控政策出臺之后，許多房企被迫轉(zhuǎn)型，操盤商業(yè)地產(chǎn)，另一部分是因為每一個綜合體無論是土地獲取還是對城市土地出讓金的貢獻，還有大量投資對地方經(jīng)濟的促進和稅收的帶動，以及商業(yè)對城市持續(xù)發(fā)展帶來的貢獻，都讓地方政府難以抗拒，所以在規(guī)劃時就配套有大型商業(yè)設施。
官方結(jié)論： 商業(yè)綜合體 同質(zhì)化嚴重
安徽的政府相關部門，已經(jīng)開始在部分城市進行城市 商業(yè)綜合體 “摸底”，市場星報、安徽財經(jīng)網(wǎng)記者從省統(tǒng)計局了解到，目前的初步結(jié)論是，全省城市 商業(yè)綜合體 區(qū)域布局過于集中、同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴重、經(jīng)營狀況不夠穩(wěn)定、管理水平有待提升。
全省城市 商業(yè)綜合體 分布較為集中，特別是合肥一些城市 商業(yè)綜合體 輻射范圍相互交叉，過度競爭，客流及營業(yè)收入長期達不到理想狀態(tài)，導致出現(xiàn)招商難及商戶退租問題。經(jīng)營缺乏特色是首要問題，多數(shù)城市 商業(yè)綜合體 的層次定位、業(yè)態(tài)、品牌等大同小異，經(jīng)營方式雷同，快時尚、超市、傳統(tǒng)百貨、餐飲的組合已成為標配，從服裝到餐飲，品牌組合幾乎千篇一律。
一些城市 商業(yè)綜合體 的組織化、現(xiàn)代化程度也較低，還停留在傳統(tǒng)的攤?cè)菏绞袌鲭A段，管理松散，難以開展整體的營銷推廣，管理公司僅停留在收租金階段，對招商、服務不聞不問。據(jù)調(diào)查，全省112家城市 商業(yè)綜合體 就有63家完全以租賃形式經(jīng)營，占56.3%。而且在電子商務大潮的沖擊下，百貨商場越來越有淪為“試衣間”的尷尬，與之唇齒相依的城市 商業(yè)綜合體 也出現(xiàn)了人氣不足、經(jīng)營狀況不佳的現(xiàn)象，商戶撤柜現(xiàn)象時有發(fā)生。
但不可否認的是，自2001年全省第一家城市 商業(yè)綜合體 ——合肥北京華聯(lián)南七購物廣場開業(yè)以來，我省城市 商業(yè)綜合體 快速發(fā)展，到2010年末增至33家;“十二五”期間，城市 商業(yè)綜合體 更是呈現(xiàn)“井噴式”增長，2011～2015年，每年分別開業(yè)10家、12家、14家、20家和23家，到2015年末全省已達112家。目前，全省16個省轄市均有城市 商業(yè)綜合體 入駐，其中合肥市達42個，超過全省三分之一，城市 商業(yè)綜合體 以優(yōu)越的軟硬件設施、完善的服務保障、集中的廣告效應、較低的入駐門檻等，為“大眾創(chuàng)業(yè)”節(jié)約了運營成本，備受“創(chuàng)客”青睞。全省112家城市 商業(yè)綜合體 共吸納就業(yè)11萬人，平均每家商戶6.2人，發(fā)揮了較好的吸納就業(yè)作用。
記者調(diào)查：合肥還有綜合體將開業(yè)
“已經(jīng)能感受到今年省城商業(yè)的陣陣寒意”，去年從北一環(huán)搬到政務區(qū)天鵝湖萬達金街的李老板說，在下午3點至4點的時段內(nèi)，金街內(nèi)各商業(yè)生意就少人問津，他周邊原先在經(jīng)營的店面也已換了門頭。“這幾年合肥的商業(yè)生意一直不太好，沒想到政務區(qū)這邊商業(yè)氛圍已經(jīng)形成之后也是如此。”李老板說。
而有李老板這樣感受的自營職業(yè)者們比比皆是。作為合肥商業(yè)過剩的代表區(qū)域，從2012年7月開業(yè)的萬達廣場，到2015年9月開業(yè)的華潤萬象城，政務區(qū)幾乎每年都會增加一座大型 商業(yè)綜合體 ，讓商圈競爭進入“白熱化”階段。 商業(yè)綜合體 過剩并不僅僅出現(xiàn)在政務區(qū)一個區(qū)域，從去年下半年至今，類似于閉店撤離的事件由東至西在合肥商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)已屢見不鮮，大型城市 商業(yè)綜合體 及其經(jīng)營戶“折戟”市場的情況時有發(fā)生。
據(jù)商業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前合肥市在建和已建成的 商業(yè)綜合體 已經(jīng)超過70家，商業(yè)地產(chǎn)庫存達1300萬平方米。而合肥主城區(qū)人口在400萬左右，人均商業(yè)面積近4平方米，已超過了發(fā)達國家人均商業(yè)面積1.2平方米的警戒線。但就是在這種情況下，合肥依然還有29個城市綜合體項目今年將開業(yè)。據(jù)市場星報、安徽財經(jīng)網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計，有不少 商業(yè)綜合體 備受關注，如合肥保利廣場、合肥綠地中央廣場、合肥寶能城、合肥百利中心等。
大型城市 商業(yè)綜合體 項目，會為周邊區(qū)域的居民帶來不少便利，在90后購房者心里，商超配套也成了選房的一大考慮因素，但如果經(jīng)營不善呢?到底是誰在“埋單”?
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