北京集中商業(yè)已全面進入存量競爭時代。中國商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)商RET睿意德12月20日發(fā)布的報告顯示，今年，商辦用地成交高峰向集中商業(yè)轉(zhuǎn)化的效率明顯放緩，46%的商業(yè)項目延遲開業(yè)，5萬平方米以下的小體量商業(yè)項目成延遲開業(yè)“重災(zāi)區(qū)”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品質(zhì)提升為標(biāo)志的消費升級將逐漸改變 北京商業(yè) 地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，未來，小體量商業(yè)項目將大有可為并集中爆發(fā)。

32個項目僅半數(shù)如期開業(yè)

睿意德提供的數(shù)據(jù)顯示，今年，北京計劃開業(yè)商業(yè)項目32個，總計221.7萬平方米，預(yù)計到年底僅54%可如期開業(yè)，約145萬平方米。2011年和2014年的商業(yè)地產(chǎn)成交均未在今年得以釋放。

針對這一現(xiàn)象，睿意德策略顧問部總經(jīng)理崔崇彥表示，造成延遲開業(yè)的主要原因是無效供應(yīng)和品牌拓展速度放緩。“前幾年開發(fā)商對商業(yè)項目不夠謹(jǐn)慎，其中約有40%為無效供應(yīng)。另一方面是受品牌拓展速度的放緩影響，部分項目出現(xiàn)了延期開業(yè)的狀況。此現(xiàn)象預(yù)示著北京集中商業(yè)已全面進入存量競爭時代，特別是主城區(qū)未來將以收購改造型項目為主。”

相比于朝陽和通州地區(qū)，包括豐臺在內(nèi)的西南板塊向來是 北京商業(yè) 最薄弱的區(qū)域，不過這一現(xiàn)象得到部分緩解。今年，豐臺項目集中面世，兩個萬達廣場即將開業(yè)，加上9月開業(yè)的銀座和諧廣場，總體供應(yīng)接近60萬平方米，西南區(qū)域商業(yè)得到了有效補充。至此，北京已形成相對平衡的區(qū)域多中心商圈結(jié)構(gòu)。

商業(yè)發(fā)展進入成熟期。在今年全市13個開業(yè)項目中，豐臺區(qū)開業(yè)項目數(shù)量達到5個，其中銀座和諧廣場、豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場的建筑面積分別達到14萬平方米、17萬平方米和18萬平方米，槐房萬達廣場建筑面積為新開業(yè)項目之最。

此外，市場對商鋪投資越發(fā)冷靜。今年，商鋪投資價格比去年上漲27%，去化率提升2%，但仍舊不足50%，銷供比連續(xù)三年大于1，出清周期超過20個月。隨著今年商辦用地成交規(guī)模的放緩，預(yù)計明年將主要以去庫存為主，新增面積有限主要分布于大興和順義。商鋪市場賣概念的階段已過，未來的商業(yè)街開發(fā)企業(yè)需要承擔(dān)更多的責(zé)任、更多的貢獻。

小體量項目75%延遲

近兩年廣泛熱議的小體量社區(qū)商業(yè)并未妥善解決商業(yè)地塊去庫存化的燃眉之急。今年，北京延遲開業(yè)項目主要出現(xiàn)在近郊區(qū)，特別是5萬平方米以下的社區(qū)商業(yè)項目出現(xiàn)較大比例延遲。

數(shù)據(jù)顯示，北京5萬平方米及以下的小體量社區(qū)商業(yè)項目延期開業(yè)率達75%，僅25%按時開業(yè)，而在10萬平方米以上的大體量商業(yè)項目中，延期開業(yè)率僅為37%。房山、海淀、門頭溝和石景山等地今年商業(yè)項目零增長，朝陽、順義和大興區(qū)各新增兩個項目，平谷以及昌平各有一個商業(yè)項目入賬。

睿意德認(rèn)為，國內(nèi)社區(qū)商業(yè)主要由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商打造，一部分是為賣樓而生的概念，住宅銷售結(jié)束后，交給物業(yè)當(dāng)成會所運營，草草收場；另一部分雖結(jié)合O2O概念用力打造，但項目主要出現(xiàn)在遠郊區(qū)，入住率不足，開業(yè)壓力較大。同時，社區(qū)商業(yè)模式在國內(nèi)尚未成熟，于品牌、于開發(fā)商都是微利模式，在商業(yè)模式上尚需要較長的探索期。

睿意德預(yù)計，2017年計劃開業(yè)項目約為153萬平方米，如期開業(yè)項目可達80萬-90萬平方米，約占總數(shù)的53%-58%。購物中心正式進入一個汰弱留強的階段，市場空白區(qū)已經(jīng)不存在，不超越就死亡。北京商報記者注意到，2014年至今，商辦用地供應(yīng)量出現(xiàn)連續(xù)下滑， 由563.9萬平方米跌至今年的233.97萬平方米。北京新增集中商業(yè)的體量則逐年增長，由125萬平方米增長至145萬平方米。

社區(qū)商業(yè)項目大有可為

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，雖然目前大體量購物中心占比更重，但隨著消費者消費習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，5萬平方米以下的小型社區(qū)購物中心將超越大體量購物中心成為未來發(fā)展重點。

中國商業(yè)設(shè)施布局結(jié)構(gòu)仍存在一定問題，相比于美國等地的購物中心，中國購物中心結(jié)構(gòu)成倒三角模式：10萬平方米以上的大體量購物中心遠多于5萬平方米以下的小體量購物中心。

這些大體量項目由于地理位置好、體量大、招商組合豐富度高，一定程度上抑制了小體量購物中心的發(fā)展。這與中國消費者生活方式還未完全進入成熟市場的消費習(xí)慣有關(guān)。目前小體量商業(yè)的競爭壓力較大。

在郭增利看來，未來，消費者就近消費習(xí)慣將逐漸養(yǎng)成，北京乃至中國目前更應(yīng)鼓勵5萬平方米以下的小型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展。“當(dāng)就近消費到來之時，小型商業(yè)體會對10萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施造成分流作用。”社區(qū)購物中心將把社區(qū)商業(yè)服務(wù)和社會服務(wù)進行充分結(jié)合，購物中心和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)由倒三角變?yōu)榻鹱炙汀?/p>

此外，郭增利認(rèn)為，今年新進入市場的購物中心數(shù)量微增，市場容量和零售商開店數(shù)量完成配對。這就意味著部分新增或計劃開業(yè)的項目無法與零售商之間達成開店的吻合，造成部分項目無法完成招商，也就無法按時開業(yè)。

在政策方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目起到重要影響，“中國商業(yè)地產(chǎn)是依賴住宅地產(chǎn)的寄生模式，并不是獨立商業(yè)運作開發(fā)模式。當(dāng)房地產(chǎn)受調(diào)控政策影響一起一落時，間接影響了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)節(jié)奏”。

今年上半年，房地產(chǎn)市場一片紅火，商業(yè)地產(chǎn)的熱度獲得提高；下半年調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)有所影響，商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)滯后效應(yīng)，從10-11月來看，滯后效應(yīng)還未顯現(xiàn)，但從長周期的角度來看，房地產(chǎn)調(diào)控將對北京、上海、南京等住宅活躍城市和商業(yè)開發(fā)熱點城市產(chǎn)生巨大影響。

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