作為山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“魯商集團(tuán)”）進(jìn)軍北京的先遣兵，銀座和諧廣場(chǎng)奠基動(dòng)工五年后終于在本月開(kāi)業(yè)。
顯然，對(duì)于這一綜合 購(gòu)物中心 ，魯商集團(tuán)報(bào)以極大期望，并希望借此機(jī)會(huì)在全國(guó)開(kāi)展戰(zhàn)略性布局，開(kāi)枝散葉。但實(shí)際上，在逐漸興起的北京西南地區(qū)，商場(chǎng)間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。此外，隨著 購(gòu)物中心 同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的加劇，魯商集團(tuán)的北上之路并不平坦。
籌劃五年終于進(jìn)京
在傳出多個(gè)真真假假的開(kāi)業(yè)和試營(yíng)業(yè)消息后，銀座和諧廣場(chǎng)終于在本月正式開(kāi)業(yè)。
記者在開(kāi)業(yè)后走訪發(fā)現(xiàn)，銀座和諧廣場(chǎng)位于京港澳高速與萬(wàn)豐路交會(huì)處東北角，距離地鐵六里橋站約1公里，定位為社區(qū)型 購(gòu)物中心 ，入駐品牌偏低端。 購(gòu)物中心 一層黃金鋪位被優(yōu)衣庫(kù)、Old Navy、C&A等快時(shí)尚服裝品牌占據(jù)。位于 購(gòu)物中心 外圍通達(dá)度更高的商鋪則吸引星巴克、肯德基、必勝客、巴黎貝甜、太平洋咖啡等與其他 購(gòu)物中心 重合度極高的餐飲品牌入駐。
購(gòu)物中心 一層內(nèi)，星皇、雷邁、羅西尼等國(guó)產(chǎn)鐘表品牌與自然堂、阿芙、佰草集等國(guó)產(chǎn)美妝品牌分庭抗禮，而在其他樓層，服裝品牌多為拉夏貝爾、艾格、熱風(fēng)等。 購(gòu)物中心 的3-7層均為兒童娛樂(lè)、餐飲、美容等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。不少新開(kāi)業(yè)店鋪店員為挖掘潛在客群，拉攏消費(fèi)者填問(wèn)卷或進(jìn)店領(lǐng)禮物。
魯商集團(tuán)官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，銀座和諧廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)兩天時(shí)間內(nèi)，客流量近20萬(wàn)人次，銷售額近1000萬(wàn)元。然而，記者在走訪時(shí)看到， 購(gòu)物中心 雖然正在舉辦服裝、化妝品、家電、家居滿減活動(dòng)和滿額抽獎(jiǎng)活動(dòng)，但在各品牌店內(nèi)購(gòu)物的消費(fèi)者寥寥。
無(wú)印良品、迪卡儂等在其他 購(gòu)物中心 人滿為患的吸金品牌，在銀座和諧廣場(chǎng)內(nèi)則冷冷清清，提袋率較低。即便呷哺旗下中高端火鍋湊湊等部分餐飲品牌仍未開(kāi)業(yè)，但相比于購(gòu)物類商鋪，位于 購(gòu)物中心 4層和5層的20余家餐廳明顯更具人氣。
北京商報(bào)記者在調(diào)查中隨機(jī)采訪了幾位消費(fèi)者，他們普遍表示，雖然銀座和諧廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)為周邊居民帶來(lái)了便利，但與其他大型 購(gòu)物中心 還存在較大差距，模仿意味也較重。
商圈突圍困難重重
對(duì)于這一“在京首店”，魯商集團(tuán)頗費(fèi)苦心。實(shí)際上，從2009年起，魯商集團(tuán)就已開(kāi)始運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，最終，集團(tuán)選擇彼時(shí)商業(yè)項(xiàng)目較為空白但人口密度高的西南六里橋地區(qū)作為目標(biāo)地，并于2011年奠基動(dòng)工。然而時(shí)過(guò)境遷，在銀座和諧廣場(chǎng)項(xiàng)目籌備、建造期間，六里橋和西南地區(qū)不少商業(yè)項(xiàng)目拔地而起，近幾年新興的 購(gòu)物中心 、折扣百貨給銀座和諧廣場(chǎng)的發(fā)展蒙上陰影。
北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在銀座和諧廣場(chǎng)周邊3公里的范圍內(nèi)，分布著十余家百貨、 購(gòu)物中心 ，其中不乏華堂商場(chǎng)豐臺(tái)北路店、上品折扣、新年華 購(gòu)物中心 、翠微百貨等在西南地區(qū)頗具知名度的商場(chǎng)，其中，華堂商場(chǎng)豐臺(tái)北路店距離銀座和諧廣場(chǎng)僅1.7公里。
此外，銀座和諧廣場(chǎng)所在位置較為孤立，廣場(chǎng)周邊均為綠地，無(wú)法與其他商場(chǎng)互相引流，形成集聚效應(yīng)。
銀座和諧廣場(chǎng)總經(jīng)理尹煒此前在接受媒體采訪時(shí)表示，六里橋周邊3-5公里范圍是 購(gòu)物中心 主要目標(biāo)群體。根據(jù)社區(qū)商業(yè)定位，銀座和諧廣場(chǎng)將餐飲品牌占比調(diào)整到30%左右，分別分布在4-7層，以特色餐飲為領(lǐng)頭，穿插親民化的餐廳，再零散穿插一些輕餐飲來(lái)滿足周邊居民的需求。
但是，銀座和諧廣場(chǎng)周邊消費(fèi)者兩極分化嚴(yán)重，社區(qū)商業(yè)模式恐遇瓶頸。廣場(chǎng)附近多為風(fēng)荷曲院、保利百合花園等新建中高檔小區(qū)，房?jī)r(jià)達(dá)到7萬(wàn)元/平方米，住戶多為年輕白領(lǐng)，消費(fèi)水平不低，銀座和諧廣場(chǎng)難以滿足此類人群消費(fèi)需求。此外，與銀座和諧廣場(chǎng)僅1公里之隔的六里橋客運(yùn)主樞紐帶來(lái)的巨量人流與廣場(chǎng)受眾定位不符，也難以發(fā)揮作用。
北京商報(bào)記者了解到，隨著六里橋附近恒泰廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)和泰禾廣場(chǎng)、SKP西局分店等項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)，銀座和諧廣場(chǎng)“稱霸”六里橋商圈的如意算盤恐落空。
主業(yè)盈利艱難
魯商集團(tuán)作為山東省龍頭企業(yè)，近幾年逐漸向全國(guó)市場(chǎng)發(fā)力。目前，集團(tuán)旗下的百貨、超市、 購(gòu)物中心 等多業(yè)態(tài)除在大本營(yíng)山東省扎根外，也陸續(xù)進(jìn)駐河北省石家莊市、邢臺(tái)市及河南濮陽(yáng)等地。不過(guò)，持續(xù)的擴(kuò)張讓魯商集團(tuán)承受了較大的經(jīng)營(yíng)壓力和資金壓力，處在培育期的新店也難為集團(tuán)盈利。
魯商集團(tuán)旗下銀座股份近期發(fā)布的上半年財(cái)報(bào)顯示，1-6月，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 67.17億元，比上年同期下降15.69%。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)收入66.76億元，比上年同期下降7.03％；房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入4055.91萬(wàn)元，而上年同期為7.86億元。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5517.84萬(wàn)元，比上年同期大降42.72%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)4343.35萬(wàn)元，較上年同期的1.03億元同比大降57.83%。
銀座股份預(yù)測(cè)，雖然核心競(jìng)爭(zhēng)力仍存，但年初至下一報(bào)告期期末的累計(jì)凈利潤(rùn)比上年同期下降50%以上，下降的原因同樣是公司營(yíng)業(yè)收入下滑導(dǎo)致凈利潤(rùn)減少，新開(kāi)店處在培育期尚未實(shí)現(xiàn)盈利。
購(gòu)物中心 前路漫漫
銀座和諧廣場(chǎng)的進(jìn)駐并未走出北京 購(gòu)物中心 同質(zhì)化嚴(yán)重的“套路”。目前，北京以多業(yè)態(tài)為主的 購(gòu)物中心 雖保持增長(zhǎng)，但同質(zhì)化和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩嚴(yán)重。 購(gòu)物中心 紛紛去零售、提升體驗(yàn)度，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，體驗(yàn)項(xiàng)目不夠精致，難以為商場(chǎng)帶來(lái)活力，此外，盲目去百貨化有因噎廢食之嫌。
一窩蜂似地加大某些業(yè)態(tài)不但讓消費(fèi)者審美疲勞，也讓 購(gòu)物中心 面臨招商難。一位不愿透露姓名的 購(gòu)物中心 相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者表示，體驗(yàn)型消費(fèi)理念火爆，雖然想“不走尋常路”，但是可供選擇的品牌卻不見(jiàn)增長(zhǎng)。同時(shí)，知名快消品牌均已被其他 購(gòu)物中心 引入，商場(chǎng)陷入兩難境地。
此外，東方廣場(chǎng)總經(jīng)理蔣領(lǐng)峰表示，餐飲品牌的承租能力有限，商場(chǎng)押寶餐飲、兒童業(yè)態(tài)很難維持業(yè)績(jī)，為 購(gòu)物中心 增加利潤(rùn)的還是零售業(yè)態(tài)。上海證大房地產(chǎn)有限公司副總裁王銳則認(rèn)為， 購(gòu)物中心 租賃模式下?tīng)?zhēng)搶的品牌太過(guò)同質(zhì)化，營(yíng)銷手段也十分相似，延續(xù)落后模式去做主力店勢(shì)必要抓緊更新?lián)Q代。
分析人士認(rèn)為，未來(lái)必須在深度與廣度方面繼續(xù)升級(jí)現(xiàn)有體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，調(diào)高消費(fèi)者興奮度，為商場(chǎng)的持續(xù)活力增添更多元素。
顯然，對(duì)于這一綜合 購(gòu)物中心 ，魯商集團(tuán)報(bào)以極大期望，并希望借此機(jī)會(huì)在全國(guó)開(kāi)展戰(zhàn)略性布局，開(kāi)枝散葉。但實(shí)際上，在逐漸興起的北京西南地區(qū)，商場(chǎng)間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。此外，隨著 購(gòu)物中心 同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的加劇，魯商集團(tuán)的北上之路并不平坦。
籌劃五年終于進(jìn)京
在傳出多個(gè)真真假假的開(kāi)業(yè)和試營(yíng)業(yè)消息后，銀座和諧廣場(chǎng)終于在本月正式開(kāi)業(yè)。
記者在開(kāi)業(yè)后走訪發(fā)現(xiàn)，銀座和諧廣場(chǎng)位于京港澳高速與萬(wàn)豐路交會(huì)處東北角，距離地鐵六里橋站約1公里，定位為社區(qū)型 購(gòu)物中心 ，入駐品牌偏低端。 購(gòu)物中心 一層黃金鋪位被優(yōu)衣庫(kù)、Old Navy、C&A等快時(shí)尚服裝品牌占據(jù)。位于 購(gòu)物中心 外圍通達(dá)度更高的商鋪則吸引星巴克、肯德基、必勝客、巴黎貝甜、太平洋咖啡等與其他 購(gòu)物中心 重合度極高的餐飲品牌入駐。
購(gòu)物中心 一層內(nèi)，星皇、雷邁、羅西尼等國(guó)產(chǎn)鐘表品牌與自然堂、阿芙、佰草集等國(guó)產(chǎn)美妝品牌分庭抗禮，而在其他樓層，服裝品牌多為拉夏貝爾、艾格、熱風(fēng)等。 購(gòu)物中心 的3-7層均為兒童娛樂(lè)、餐飲、美容等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。不少新開(kāi)業(yè)店鋪店員為挖掘潛在客群，拉攏消費(fèi)者填問(wèn)卷或進(jìn)店領(lǐng)禮物。
魯商集團(tuán)官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，銀座和諧廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)兩天時(shí)間內(nèi)，客流量近20萬(wàn)人次，銷售額近1000萬(wàn)元。然而，記者在走訪時(shí)看到， 購(gòu)物中心 雖然正在舉辦服裝、化妝品、家電、家居滿減活動(dòng)和滿額抽獎(jiǎng)活動(dòng)，但在各品牌店內(nèi)購(gòu)物的消費(fèi)者寥寥。
無(wú)印良品、迪卡儂等在其他 購(gòu)物中心 人滿為患的吸金品牌，在銀座和諧廣場(chǎng)內(nèi)則冷冷清清，提袋率較低。即便呷哺旗下中高端火鍋湊湊等部分餐飲品牌仍未開(kāi)業(yè)，但相比于購(gòu)物類商鋪，位于 購(gòu)物中心 4層和5層的20余家餐廳明顯更具人氣。
北京商報(bào)記者在調(diào)查中隨機(jī)采訪了幾位消費(fèi)者，他們普遍表示，雖然銀座和諧廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)為周邊居民帶來(lái)了便利，但與其他大型 購(gòu)物中心 還存在較大差距，模仿意味也較重。
商圈突圍困難重重
對(duì)于這一“在京首店”，魯商集團(tuán)頗費(fèi)苦心。實(shí)際上，從2009年起，魯商集團(tuán)就已開(kāi)始運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，最終，集團(tuán)選擇彼時(shí)商業(yè)項(xiàng)目較為空白但人口密度高的西南六里橋地區(qū)作為目標(biāo)地，并于2011年奠基動(dòng)工。然而時(shí)過(guò)境遷，在銀座和諧廣場(chǎng)項(xiàng)目籌備、建造期間，六里橋和西南地區(qū)不少商業(yè)項(xiàng)目拔地而起，近幾年新興的 購(gòu)物中心 、折扣百貨給銀座和諧廣場(chǎng)的發(fā)展蒙上陰影。
北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在銀座和諧廣場(chǎng)周邊3公里的范圍內(nèi)，分布著十余家百貨、 購(gòu)物中心 ，其中不乏華堂商場(chǎng)豐臺(tái)北路店、上品折扣、新年華 購(gòu)物中心 、翠微百貨等在西南地區(qū)頗具知名度的商場(chǎng)，其中，華堂商場(chǎng)豐臺(tái)北路店距離銀座和諧廣場(chǎng)僅1.7公里。
此外，銀座和諧廣場(chǎng)所在位置較為孤立，廣場(chǎng)周邊均為綠地，無(wú)法與其他商場(chǎng)互相引流，形成集聚效應(yīng)。
銀座和諧廣場(chǎng)總經(jīng)理尹煒此前在接受媒體采訪時(shí)表示，六里橋周邊3-5公里范圍是 購(gòu)物中心 主要目標(biāo)群體。根據(jù)社區(qū)商業(yè)定位，銀座和諧廣場(chǎng)將餐飲品牌占比調(diào)整到30%左右，分別分布在4-7層，以特色餐飲為領(lǐng)頭，穿插親民化的餐廳，再零散穿插一些輕餐飲來(lái)滿足周邊居民的需求。
但是，銀座和諧廣場(chǎng)周邊消費(fèi)者兩極分化嚴(yán)重，社區(qū)商業(yè)模式恐遇瓶頸。廣場(chǎng)附近多為風(fēng)荷曲院、保利百合花園等新建中高檔小區(qū)，房?jī)r(jià)達(dá)到7萬(wàn)元/平方米，住戶多為年輕白領(lǐng)，消費(fèi)水平不低，銀座和諧廣場(chǎng)難以滿足此類人群消費(fèi)需求。此外，與銀座和諧廣場(chǎng)僅1公里之隔的六里橋客運(yùn)主樞紐帶來(lái)的巨量人流與廣場(chǎng)受眾定位不符，也難以發(fā)揮作用。
北京商報(bào)記者了解到，隨著六里橋附近恒泰廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)和泰禾廣場(chǎng)、SKP西局分店等項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)，銀座和諧廣場(chǎng)“稱霸”六里橋商圈的如意算盤恐落空。
主業(yè)盈利艱難
魯商集團(tuán)作為山東省龍頭企業(yè)，近幾年逐漸向全國(guó)市場(chǎng)發(fā)力。目前，集團(tuán)旗下的百貨、超市、 購(gòu)物中心 等多業(yè)態(tài)除在大本營(yíng)山東省扎根外，也陸續(xù)進(jìn)駐河北省石家莊市、邢臺(tái)市及河南濮陽(yáng)等地。不過(guò)，持續(xù)的擴(kuò)張讓魯商集團(tuán)承受了較大的經(jīng)營(yíng)壓力和資金壓力，處在培育期的新店也難為集團(tuán)盈利。
魯商集團(tuán)旗下銀座股份近期發(fā)布的上半年財(cái)報(bào)顯示，1-6月，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 67.17億元，比上年同期下降15.69%。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)收入66.76億元，比上年同期下降7.03％；房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入4055.91萬(wàn)元，而上年同期為7.86億元。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5517.84萬(wàn)元，比上年同期大降42.72%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)4343.35萬(wàn)元，較上年同期的1.03億元同比大降57.83%。
銀座股份預(yù)測(cè)，雖然核心競(jìng)爭(zhēng)力仍存，但年初至下一報(bào)告期期末的累計(jì)凈利潤(rùn)比上年同期下降50%以上，下降的原因同樣是公司營(yíng)業(yè)收入下滑導(dǎo)致凈利潤(rùn)減少，新開(kāi)店處在培育期尚未實(shí)現(xiàn)盈利。
購(gòu)物中心 前路漫漫
銀座和諧廣場(chǎng)的進(jìn)駐并未走出北京 購(gòu)物中心 同質(zhì)化嚴(yán)重的“套路”。目前，北京以多業(yè)態(tài)為主的 購(gòu)物中心 雖保持增長(zhǎng)，但同質(zhì)化和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩嚴(yán)重。 購(gòu)物中心 紛紛去零售、提升體驗(yàn)度，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，體驗(yàn)項(xiàng)目不夠精致，難以為商場(chǎng)帶來(lái)活力，此外，盲目去百貨化有因噎廢食之嫌。
一窩蜂似地加大某些業(yè)態(tài)不但讓消費(fèi)者審美疲勞，也讓 購(gòu)物中心 面臨招商難。一位不愿透露姓名的 購(gòu)物中心 相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者表示，體驗(yàn)型消費(fèi)理念火爆，雖然想“不走尋常路”，但是可供選擇的品牌卻不見(jiàn)增長(zhǎng)。同時(shí)，知名快消品牌均已被其他 購(gòu)物中心 引入，商場(chǎng)陷入兩難境地。
此外，東方廣場(chǎng)總經(jīng)理蔣領(lǐng)峰表示，餐飲品牌的承租能力有限，商場(chǎng)押寶餐飲、兒童業(yè)態(tài)很難維持業(yè)績(jī)，為 購(gòu)物中心 增加利潤(rùn)的還是零售業(yè)態(tài)。上海證大房地產(chǎn)有限公司副總裁王銳則認(rèn)為， 購(gòu)物中心 租賃模式下?tīng)?zhēng)搶的品牌太過(guò)同質(zhì)化，營(yíng)銷手段也十分相似，延續(xù)落后模式去做主力店勢(shì)必要抓緊更新?lián)Q代。
分析人士認(rèn)為，未來(lái)必須在深度與廣度方面繼續(xù)升級(jí)現(xiàn)有體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，調(diào)高消費(fèi)者興奮度，為商場(chǎng)的持續(xù)活力增添更多元素。
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