按克而瑞的統計標準，現在中國有289個地級以上城市，除了4個一線城市、33個二線城市，252個都是三線城市(我的老家蕪湖，總人口361萬，市區人口約190萬，是個比較典型的三線城市)。我個人認為，其他的縣級市以及個別人口或經濟大縣應該都可以稱為四線城市。按這個標準，中國的的三、四線城市在商業上可以總結出一些共同的發展特點：
1、一般只有一個商業中心，而且基本上都是老式百貨店或傳統的商業步行街。
2、消費者對商業位置尤其敏感，往往離開商業中心幾十米的距離，商業經營便面臨巨大挑戰。
3、消費者的消費能力與品牌敏感度低，大部分人仍處于滿足日常生活需求和價格敏感的階段;
4、租金收入與投資回報不相符。正常的商業投資回報期是10年，而三、四線城市由于經濟發展水平偏低，租金比一、二線城市的平均水平會低很多，商業投資回報期一般在15年甚至20年。
最后，也是非常重要的一個現象，這些城市的人口發展將進入停滯期。據統計，2014年中國人口流入最多的前15個城市中，除了東莞和佛山外，其它都是一、二線城市。加之多年實行的計劃生育政策，絕大部分的三、四線城市今后的人口數量不會有大的增長，人口結構也不可逆轉地走向老齡化。這無論對于住宅市場，還是商業市場，都是一個最不利的因素。
可以說，目前在三、四線城市做 商業地產 最大的機會是，這些城市確實都存在著商業升級換代的需求和空間，傳統的商業產品形態需要被現代的商業形態替代，居民更高水平的消費需求需要被滿足。但是，在當前階段進入三、四線城市發展 商業地產 ，面臨的困難似乎同樣現實和清晰。
首先是租金水平和商鋪銷售的利潤空間，都與一、二線城市不可同日而語。尤其是前者，幾乎是半送半賣的性質，有的項目到了賠本賺吆喝的地步。
其次是商業資源匱乏。這些城市本身除了投資客和小的個體商家，缺乏有經營能力和市場號召力的品牌商家;而連鎖品牌對這些城市的消費能力和意愿也都心存疑慮，所以招商難尤其突出。即使是一些全國知名的 商業地產 開發商，到了三、四線城市也要給出不菲的裝補。
三是消費能力。我們通過一些比對，同樣的品牌在三、四線城市的客單價和平效基本是一、二線城市的60%左右，這對后期的運營和投資回報是極大的障礙。
四是管理成本和難度。很多事情，你只有身臨其境，才會有切身的體會。從表面上看，小城市應該是工資低、成本低。實際上呢，因為當地沒有合格的人才供應，大城市的人又不愿去小城市工作，公司反而要以比平均工資更高的待遇才能聘用到在三、四線城市工作的合格管理人員和專業人員。其它的管理難度還有：三、四線城市普遍沒有機場，管控半徑、管理時間成本也會大大提高管控難度。其實，實際中的管理問題還有很多。
最后，三四線城市的人口發展趨勢決定了它能容納的商業項目數量是極其有限的。經濟水平和收入水平的提高，可以解決商業發展的其它問題，但解決不了這個問題。所以，從某種意義上說，三、四線城市的競爭比一、二線城市更加殘酷：成者王，敗者寇!
在三、四線城市做 商業地產 ，借用毛主席的一個思想，在戰略上它一定是個機會，是一片競爭還沒有完全展開的“藍海”;在戰術上它布滿了陷阱，稍有不慎就會讓你陷入無法自拔的“沼澤”。
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本文來源： 三四線城市商業地產更殘酷：機會與陷阱并存
