世邦魏理仕近日發布《演變中的中國零售業格局》報告指出，上海零售物業未來三年供應超330萬平米。歷史供應數據顯示，2000年至2013年間，本市每年平均零售物業供應量僅32.6萬平方米;可在2014年至2016年間，年均零售物業供應量將達到112.3萬平方米，是此前年份的3倍多。
業內人士指出，之前談零售業“過冬”問題，往往強調商場本身需要有特色。但面對井噴的零售物業市場，如今更需要對商圈建設進行梳理，否則會造成商圈同質化，更不利于零售業發展。
90%零售物業將是購物中心
眼下，百貨業遭遇“寒流”已是不爭的事實。而由萬達開拓的購物中心、商務區、住宅區符合的城市綜合體發展模式，被認為功能齊全、業態完整。尤其是城市綜合體中的購物中心，能夠憑借功能全、體驗多等優勢，抵抗電子商務沖擊。但從上海商業的發展看，購物中心已呈現過快、過度增長。
據世邦魏理士統計，上海正在開發的44個商業項目中，只有五分之一的項目單體體量小于5萬平方米，而大于15萬平方米的項目個數占總量的11.4%。根據以上體量，可以判斷這些零售物業大多為購物中心。從物業分布看，單體項目超過15萬平方米的，均分布在非核心地段，尤其是一些新興的社區性商圈，包括真如板塊、新江灣城板塊、七寶板塊等。
此外，上海零售市場原油的百貨項目也開始其“購物中心化”調整。目前，很多百貨商場通過商場擴容改造、引入時尚品牌旗艦店、增加商場體驗性元素等手段來營造一種類似于購物中心的消費體驗。這一“百貨商場購物中心化”的調整方式，意味著購物中心已成為上海零售業的主流業態。
同質化向購物中心蔓延
然而，多功能的購物中心并不意味著不愁客源。世邦魏理仕上海商業服務部董事吳奕奕指出，井噴的市場供應量不僅意味著零售業市場競爭將更加激烈，而且意味著這些物業在投入使用初期，首先會面臨市場消化的問題。說得通俗一點，就是如何完成招租任務。從目前上海的零售業發展狀況看，百貨業的同質化現象已經很嚴重，不同百貨商場的品牌重合度很高。隨著購物中心增多，購物中心也呈現同質化趨勢。不同購物中心所囊括的業態、功能乃至品牌卻十分類似，這將明顯降低購物中心對市場的吸引力。
仲量聯行也指出，從今年二季度上海商業地產招租情況顯示，競爭相對不太激烈的非核心商圈，招租情況明顯好于核心商圈。據統計，核心商圈購物中心首層租金較上季度同比小幅上漲0.8%，為每平方米每天51.7元;但在非核心商圈，該指標上揚3.9%，達到每平方米每天17.3元。尤其值得關注的是，在空置率方面，核心商圈的市場空置率上浮至8.3%。據分析，這是由于一些項目的主力店，包括健身房、纖體中心和大型餐廳在租期結束后選擇撤出。撤出的結果也從一個側面反映出購物中心“日子不好過”的大背景。
“大而全”不如“小而精”
注冊地產咨詢分析師陸志皓則指出，隨著零售業競爭加劇，即便曾經成功的“萬達模式”也會失靈。他分析，“萬達模式”成功的最關鍵一點在于搶先一步——當其他商業項目投資者還聚焦于單一的百貨商場或購物中心時，萬達已經開始打造城市綜合體。一方面搶占了項目的地理位置先機，另一方面也讓綜合體中的商務、住宅為購物中心帶去源源不斷的客流。但是，“萬達模式”是從十幾年前發展起來的，當時城市綜合體還是一個新概念，所以有競爭力和吸引力。但眼下，即使在新城、新市鎮，也很難再出現由一個開發商打造城市綜合體的機會;加上各種商業設施的快速發展，“萬達模式”所代表的“一家獨大”時代一去不返。
與此同時，消費習慣的改變也注定了“大而全”的商業設施不再討市場歡心。陸志皓表示，電子商務被認為是實體商業的“克星”，但在電商同樣發達的日本東京，實體商業依舊受到追捧。其中的原因就是東京商業強調“小而精”。所謂“小而精”，不是說商業項目體量不能大，而是指需要在經營特色、服務細節等“小處”勝任一籌。他舉例說，電子產品網購在全球都很盛行，但東京的秋葉原依舊是消費者選購電器的第一選擇，因為電子產品、電器是整個商圈的特色。此外，東京零售業在建筑形態是否與周邊環境相融合、服務方式是否周到上，始終精益求精。相比之下，上海商業發展還是“攤大餅”式的，一味求大，卻忽視了服務特色和消費體驗。
樂發網超市批發網提供超市貨源信息,超市采購進貨渠道。超市進貨網提供成都食品批發,日用百貨批發信息、微信淘寶網店超市采購信息和超市加盟信息.打造國內超市采購商與批發市場供應廠商搭建網上批發市場平臺,是全國批發市場行業中電子商務權威性網站。
本文來源： 上海零售物業未來三年供應超330萬平米
