2013年是購物中心的井噴期，是優質購物中心供應量最大的一年，是廣州購物中心租金出現零增長或低增速的一年，是“招商難”等問題陸續出現的一年，截至2013年末，全市零售物業總存量高達約203萬平方米。面對低迷的市場和電商的雙重沖擊，購物中心通過加大體驗業態、O2O等方式轉型升級，但仍然將迎來商業面積供大于求的2014年，業內預計，2014年招商難、租金降等問題會爆發，而購物中心在以線上與線下融合方向的探索中，或會出現有效的新商業模式。
現象
1.購物中心井噴租金回落
近一兩年來，許多以往專注住宅開發的地產大鱷都爭相進入商業地產領域，如奧園、保利、萬科、中海、雅居樂等等，這些開發商的一涌而入令商業地產市場行情井噴。有統計數據顯示，近年來中國購物中心正以每年300家的速度增長，而來自仲量聯行的數據顯示，2013年是廣州有史以來優質購物中心供應量最大的一年，全年新增近40萬平方米，約為2012年的3倍；截至2013年末，全市零售物業總存量高達約203萬平方米。
大量商業面積的出現導致競爭加劇，“招商難”成為業內最常談起的詞。來自仲量聯行的統計數據顯示，2013年全年零售物業市場的凈吸納量僅25萬平方米，比2012年下降了2萬平方米，預計在2014年，受整體經濟所限，零售商對擴張仍將因為保持謹慎樂觀而放慢擴張步伐，因此廣州零售物業租賃市場的氣氛將難有明顯起色，對新商場招商造成較大壓力。少數新商場將考慮重新定位，引入更多適合周邊消費者的品牌，預計將會拖慢租金增長的幅度。而與傳統零售商業相比，租金水平相對較低的體驗業態，在商場中占比加大，也將進一步拉低商場的平均租金。
廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶認為，2013年購物中心招商情況，整體而言主要商圈情況平穩，但如蘿崗和黃埔這樣新的商圈“招商難”的情況較明顯。他還提到，由于此前商業地產租金上漲厲害，導致資金的涌入，2013年購物中心進入井噴期，如今，井噴期一過去，市場趨于理性，在主要商圈和新興商圈都已經出現租金下降情況，“預計未來2年至3年租金都會有所回落，正常情況會回落10%至15%。”
“因為招商難，場地只能放下身段。”廣東省流通業商會執行會長黃文杰透露，2013年，已有購物中心為招商提供更優惠的租金，將主力店的免租期由一般的3個月至半年，延長至1年的個例，“還有補貼裝修費用的。”他預計，2014年更多的購物中心將保持租金零增長或下調。
2.零售低迷加強體驗搶市場
2013年，來自零售低迷及電商的雙重沖擊，購物中心面臨的壓力明顯，有的項目出現大批商家租約到期撤場的情況。因此，成熟的購物中心及新興的購物中心都在轉型升級，以求招攬更多的客源，穩住品牌商。例如，正佳廣場的海洋館，及各類融入藝術元素的展覽；五月花廣場開辟“美食長廊”增加餐飲業態；天河城引進HelloKitty展覽；麗影廣場外立面轉型升級，內部業態調整……
“加大餐飲比例，建立游樂場、電影院、兒童游戲中心等體驗配套，已成為購物中心競爭突圍最常使用的手段。”一位不愿具名的業內人士告訴新快報記者，但這些嘗試僅處于探索階段，沒有亮點出現。此外，與傳統零售業態相比，體驗業態的租金低、租期長，這對于購物中心而言并不是一件好事，但是體驗業態的吸客能力強也是事實。目前，越來越多的購物中心正選擇以自營體驗業態的方式來增強商場的可持續發展能力，如“萬達影院”、“大玩家”、“大歌星”,還有高德置地的“小Q兒童城”等，自營式的體驗業態主力店，在2014年或將更為流行。
無一例外的，被采訪到的業內人士都提到“社區型購物中心”,這一業態無疑成為2013年購物中心里的一抹亮色。“當核心商圈市場飽和，供過于求時，開發商將瞄向某些區域。”黃文杰認為，隨著社會的發展，成熟社區內的消費力在逐步提升，而消費需求也開始尋求便捷性，社區型購物中心迎來發展的機遇，城市化的發展帶來了商機，在有一定居住人口規模、外圍交通配套齊全的社區，這類有區域輻射范圍的社區型購物中心創造出不俗的成績。他還指出，品牌也愿意進入社區型購物中心，這些區域人流量大，消費力在提升，如果區域人群與品牌消費目標人群匹配，品牌開店能達成理想的銷售。
王先慶也提到，社區購物中心的優勢明顯，因為業態組合夠生活化，所以接地氣，能聚攏客流，“在激烈競爭下更易存活下來。”
■聲音
廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶
行業將進入大調整期
經過2008年至2013年，購物中心的井噴式增長在2013年達到頂峰，但2013年的結束，標志著購物中心以規模為主導向的發展階段基本結束。過去的一年里，萬達在廣州主城區的布局使商圈組合發生均衡性變化，步入2014年，行業將進入以精細化與特色化為主的新一輪發展階段，將是大調整期，新增的購物中心如何適應新的市場情況存活下來，尤其是在與電子商務結合，及特色化打造方面進行探索是需考慮的問題。
廣東省流通業商會執行會長黃文杰
創新模式會逐步產生和確立
2013年，終端消費持續低迷和電商沖擊給市場帶來雙重沖擊，迫使商業求變與創新，但業內還沒有找到合適的道路，仍處于一個摸索階段，市場是千變萬化的，不能一刀切，正如萬達此前說要去服裝化，但白云萬達仍有服裝業態。2014年，預計在線上與線下融合的方向上，創新的模式會逐步產生和確立，整個商業會走向堅定轉型的道路，不單是實體店需要創新，傳統電商也需創新變革。
展望線上與線下融合或現新模式
來自戴德梁行的統計數據顯示，據不完全統計，目前廣州在運營的主要商業體已超過40多個，預計2014在建或將建的綜合體及商業項目還將超過20個，未來3-5年內，廣州將有近400萬平方米的商業面積投入使用，商業環境競爭將更為激烈。
而隨著市中心用地空間的逐步減少和東進北拓南優戰略的進一步實施，廣州城郊的各新板塊，正逐漸成為商業地產的新戰場。2013年，番禺已成為廣州零售商業市場的一大戰場，預計在2014年，從番禺到蘿崗、增城、花都等廣州各郊區商圈，還有金沙洲、白云新城等新興商圈里，至少十幾個新購物中心將相繼招商或開業，郊區和次中心區商業項目井噴，商圈多元化將進一步明顯。
廣州同譽行商業經營管理有限公司總經理胡廣華指出，在同質化和電商的沖擊下，預計在2014年，廣州將有更多零售商業面臨日益加劇的招商難、銷售難、開業難、經營難等問題，商業地產泡沫破裂之痛可能將逐步蔓延開來。預計到2014年，隨著新項目的不斷增多，這種困難還將進一步加劇，最后還可能會因為招商難無法開業而出現爛尾項目。
對此，黃文杰表示同意，“2014年很多品牌商的拓展計劃都很保守，但購物中心商業面積仍然存在，供大于求會導致招商難的問題在2014年爆發。如果終端消費持續低迷，消費增速沒有根本性、明顯性的加速回暖現象，品牌商會對市場持審慎的態度，招商難、租金降問題會繼續。”
而對于購物中心的發展方向，除了看好社區型購物中心外，王先慶認為，“業內會出現有特色、主題型的購物中心，如奧特萊斯廣場、公園式的購物中心等，這與傳統購物中心有所不同。”黃文杰也提到，走專業化方向及特色化的購物中心有望突圍。
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本文來源： 廣州購物中心井噴式增長 招商難、租金降
