一年前，馬云圈走了村里2200畝土地

73歲的村民吳茂喜在村頭吸著煙呆坐著。他面前是一片空曠的紅土地，一株老樹孤零零的立在遠(yuǎn)處，偶爾有掠過的飛鳥劃破靜寂。

去年初夏，武漢江夏金口旭光村村委會(huì)把村民們召集在一起，拿出一份《關(guān)于印發(fā)<中國智能骨干網(wǎng)(武漢)項(xiàng)目征地補(bǔ)償實(shí)施方案>的通知》，上面是中共江夏區(qū)金口街道工委辦公室、街道辦事處辦公室蓋下的兩個(gè)“紅戳”。

金口是一座有著2300多年歷史的古鎮(zhèn)，曾經(jīng)是商旅往來的重要商埠。旭光村距離金口街道辦事處不過幾公里，村民大多姓吳，以務(wù)農(nóng)為生。他們對所謂的智能骨干網(wǎng)非常陌生，但許多村民都聽說過“富人”馬云。

就在上述文件下發(fā)的前一周，馬云和他們的小伙伴們(銀泰集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、富春集團(tuán)以及順豐、“三通一達(dá)”快遞公司)出資的“菜鳥網(wǎng)絡(luò)科技有限公司”(以下簡稱“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”)在深圳宣告成立。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)的目標(biāo)是“讓全中國任何一個(gè)地區(qū)做到24小時(shí)內(nèi)送貨必達(dá)。”在8-10年的時(shí)間里，計(jì)劃以3000億元的代價(jià)在全國范圍內(nèi)建立起一張能夠支持日均300億網(wǎng)絡(luò)零售額的中國智能物流骨干網(wǎng)絡(luò)(以下簡稱“CNS”)。

作為菜鳥網(wǎng)絡(luò)宣告成立后拿下的第一個(gè)地塊，旭光村村前幾百畝土地上的青苗很快被連根拔起，再反復(fù)壓碎碾平。就連吳茂喜自己在老宅附近開墾出的一畝多地的小菜園，也在一夜之間被夷為平地。還有人來到他們的宅院里丈量評估，房前屋后都不放過。此后，他們的住宅被凍結(jié)，不允許再建、重整或是裝修。

失去土地的村民焦慮地等待菜鳥和馬云的到來，希望他們可以幫助自己解決未來的生計(jì)。

過去十年間，中國電子商務(wù)市場復(fù)合增長率超過80%。B2C寡頭格局形成過程中，電商巨頭之間的競爭已經(jīng)延伸至零售市場之外：向前一步是移動(dòng)支付，后退一步則是現(xiàn)代物流。

電商物流可分為倉儲(chǔ)、干線和最后一公里配送三大環(huán)節(jié)。國外電商往往選擇“定制倉儲(chǔ)+專業(yè)第三方物流配送”的模式。新加坡物流開發(fā)商巨頭普洛斯一直為這類模式的公司提供相關(guān)服務(wù)，其在中國也布局和發(fā)展多年。

但國內(nèi)電商巨頭卻另辟蹊徑。其中，京東、蘇寧等成為自建物流的代表，并分別在倉儲(chǔ)、配送兩大環(huán)節(jié)各擅勝場。至于阿里巴巴(滾動(dòng)資訊)集團(tuán)，物流一直被認(rèn)為是它的短板。接近菜鳥網(wǎng)絡(luò)的人士透露，馬云早在四年前就開始籌思對策，試圖尋找最優(yōu)的社會(huì)化物流整合方案。

2012年為其提供了一個(gè)難得的契機(jī)。當(dāng)年2月，國家郵政局與商務(wù)部聯(lián)合發(fā)文，出臺(tái)促進(jìn)快遞與網(wǎng)絡(luò)零售協(xié)同發(fā)展的指導(dǎo)意見。國務(wù)院、商務(wù)部又接二連三發(fā)文支持物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

作為整個(gè)華中地區(qū)節(jié)點(diǎn)城市的武漢也終于對外打開了土地市場的大門。這里號(hào)稱“九省通衢”，承東啟西、溝通南北，同時(shí)匯集著京廣、京九、武九、漢丹四條鐵路干線，以及京港澳、滬蓉等6條國道。作為中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，武漢是各路“兵家”的必爭之地。但由于此前武漢房地產(chǎn)市場較為封閉，外來企業(yè)很難在此拿下巨幅優(yōu)質(zhì)地塊。

所以，當(dāng)武漢拋出“一港、六園、八中心”的物流發(fā)展規(guī)劃之后，迅速吸引了淡馬錫旗下豐樹集團(tuán)；國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)大鱷百度、騰訊；電商如亞馬遜、蘇寧、京東和1號(hào)店等企業(yè)蜂擁而至。

阿里巴巴集團(tuán)不是動(dòng)作最快的那一個(gè)。“電商的目標(biāo)如果是做區(qū)域配送，那么就要選擇能夠覆蓋三四個(gè)城市的高速公路網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)地域。”世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人羅瑾如是說。

最后馬云將目標(biāo)鎖定在江夏金口。這里擁有一條長達(dá)32公里的優(yōu)良水岸線，據(jù)稱是建設(shè)武漢上游西大港的唯一選址，也是京港澳高速公路與滬渝公路的出入口。

但如何游說地方政府是一個(gè)難題。在土地出讓問題上，地方政府與中央的利益往往不一致。電商們動(dòng)輒要求數(shù)千畝的用地規(guī)模，又要交通便利、配套設(shè)施成熟，出讓價(jià)格卻遠(yuǎn)低于住宅商業(yè)用地。所謂“好鋼要使在刀刃上”，“好鋼”自是優(yōu)質(zhì)地塊，地方政府的“刀刃”就是GDP、KPI以及稅收等與政績相關(guān)的硬性指標(biāo)。

具體而言，2011年武漢啟動(dòng)工業(yè)發(fā)展倍增計(jì)劃。為此，能夠帶來聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，或是創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)、最好還能夠?yàn)楸徽鞯夭疬w的農(nóng)民提供一攬子解決方案的企業(yè)才能成為武漢政府青睞的目標(biāo)。

在2012-2014年間，每年武漢市供地計(jì)劃中工業(yè)用地指標(biāo)都在3萬畝以上，但大部分都出讓給新興經(jīng)濟(jì)區(qū)。在武漢本級(jí)市，有光谷軟件園和升級(jí)后的武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，江夏則有以上海通用汽車制造為核心的金港新城，還有新洲區(qū)陽邏港·華中國際產(chǎn)業(yè)園……隨著可供出讓的土地指標(biāo)日益稀缺，即便是外資巨頭普洛斯也越來越難拿到大體量的工業(yè)用地。

“馬云如果告訴地方政府它想做普洛斯或是亞馬遜，恐怕獲得的反應(yīng)是一樣的。”世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人羅瑾如是說。美國普洛斯集團(tuán)(ProLogis)是全球工業(yè)物流老大。

“平臺(tái)型物流”概念于此時(shí)正式登臺(tái)，這是一個(gè)既具有阿里基因，又與如普洛斯、國內(nèi)競爭對手蘇寧、京東不同的模式。馬云描述的“以3000億的投入帶動(dòng)幾十萬億的物流基礎(chǔ)設(shè)施改造”對地方政府來說無疑是極具誘惑力的。

最終馬云成功贏得武漢市政府、江夏區(qū)政府的支持，同樣的經(jīng)歷也在其它城市上演。

2013年5月28日，在深圳華僑城洲際酒店，馬云宣告菜鳥網(wǎng)絡(luò)暨中國智能骨干網(wǎng)正式啟動(dòng)。他開始展露自己的野心——截至2013年底，國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)零售額也不過1.89萬億。7年后這個(gè)市場若真如阿里巴巴副總裁梁春曉所預(yù)期那樣達(dá)到10萬億的銷售規(guī)模，日均網(wǎng)絡(luò)零售額也不到300億——這意味著，菜鳥網(wǎng)絡(luò)的終極目標(biāo)是壟斷整個(gè)網(wǎng)絡(luò)零售市場的物流配送。

一年后。

乘坐通往旭光村的公交車顛簸前行，經(jīng)過30幾站后上了武金堤公路。沿途可見占地?cái)?shù)千畝的上海通用汽車武漢生產(chǎn)基地，右側(cè)就是浩浩長江。下車后再度換乘小巴，到站后沿著黃土飛揚(yáng)的紙金路再前行2公里，終于看到掩映在一叢綠樹中的指示牌：江夏金口旭光村。

《中國企業(yè)家》從旭光村村委會(huì)處獲得一份《征用土地協(xié)議書》。一年前全村被征用的2000余畝土地中，有1637.99畝的耕地、123.56畝的建設(shè)用地和其它用地。參照湖北省下發(fā)的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)(1790元/年)，旭光村村民每畝地總計(jì)獲得37950元補(bǔ)償款(21年)。協(xié)議顯示，旭光村征地補(bǔ)償款總計(jì)7788.73萬元。

扣除掉社保費(fèi)用后，余款已經(jīng)打到村民的賬戶中。但他們沒能看到翻天覆地的變化，本應(yīng)種植農(nóng)作物的土地上只積著幾處水澤，數(shù)叢荒草。一條鋪設(shè)不久的公路將面前的土地分割開來，右側(cè)是建成的500KV變電站，更遠(yuǎn)處是江夏區(qū)市政建設(shè)總公司正在為菜鳥網(wǎng)絡(luò)武漢CNS一期進(jìn)行道路通排工程。

項(xiàng)目顯然進(jìn)展得不那么順利。直至今年2月，“武漢傳云江夏物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有限公司”才注冊成立，法定代表人為公司COO、也是阿里集團(tuán)副總裁童文紅。4月26日，它以總價(jià)9495萬元、均價(jià)23.74萬元/畝的代價(jià)正式獲得旭光村400畝土地的使用權(quán)。

與江夏區(qū)政府出讓給上海通用汽車公司的數(shù)千畝工業(yè)用地14萬元/畝的均價(jià)相比，菜鳥網(wǎng)絡(luò)的代價(jià)顯然要高得多。公司若繼續(xù)以同樣的標(biāo)準(zhǔn)拿下旭光村全部被征土地，則還需要再拿出4億元。

一方面，是由于地方政府政策導(dǎo)向發(fā)生變化。江夏區(qū)政府管理班子變動(dòng)頻繁，過去四年時(shí)間里歷任3位區(qū)長。2012年支持物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策窗口期過后，新上任的代區(qū)長王清華提出要主攻工業(yè)，著力引進(jìn)大項(xiàng)目、大園區(qū)來配合整個(gè)武漢市的工業(yè)倍增計(jì)劃。5月中旬，《中國企業(yè)家》致電江夏區(qū)相關(guān)人士時(shí)，對方明確表示區(qū)政府目前所支持的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向汽車產(chǎn)業(yè)、光電子和生物醫(yī)藥，政府資源尤其傾向于上海通用汽車武漢產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

另一方面，菜鳥網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部也一直在摸索前行。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)的股東中包括商業(yè)地產(chǎn)銀泰集團(tuán)，以及擅長以基金操盤項(xiàng)目的復(fù)星集團(tuán)子公司星泓資本。為此，市場一度猜測馬云或許會(huì)借助他們的力量運(yùn)作手中的工業(yè)用地。但接近菜鳥網(wǎng)絡(luò)的人士告訴《中國企業(yè)家》，有關(guān)土地以及公司模式的決策和運(yùn)營主要由阿里巴巴集團(tuán)負(fù)責(zé)，“畢竟它們是持股48%的第一大股東”，其余股東只是單純的出資方。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)反復(fù)強(qiáng)調(diào)自己是一家互聯(lián)網(wǎng)公司，而非物流開發(fā)商。此前，代號(hào)“天網(wǎng)”的阿里物流事業(yè)部就在進(jìn)行相關(guān)的軟件開發(fā)和數(shù)據(jù)服務(wù)工作。在商戶環(huán)節(jié)，阿里集團(tuán)為平臺(tái)內(nèi)的商家提供消費(fèi)、倉儲(chǔ)以及庫存等信息，讓其能夠以最快的速度完成從下單到發(fā)貨的過程。在物流環(huán)節(jié)，則試圖把所有的快遞公司都接入到阿里平臺(tái)中來，物流后端系統(tǒng)讓商家和快遞公司彼此選擇，達(dá)到資源的最優(yōu)配置。菜鳥網(wǎng)絡(luò)則一度被稱作“地網(wǎng)”，負(fù)責(zé)在國內(nèi)選定的節(jié)點(diǎn)城市里進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)、光纖接入和系統(tǒng)搭建等工作。

去年9月，阿里物流事業(yè)部并入菜鳥網(wǎng)絡(luò)。“天網(wǎng)”與“地網(wǎng)”的結(jié)合，目的就是整合出社會(huì)化物流的最優(yōu)方案。

接下來的時(shí)間里，菜鳥網(wǎng)絡(luò)的管理層組織了無數(shù)次頭腦風(fēng)暴，在碰撞與協(xié)調(diào)中漸漸形成了執(zhí)行中的理論模式。

他們首先拋棄了傳統(tǒng)的物流園開發(fā)模式。普洛斯有著數(shù)十年的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，且獲得資本市場、險(xiǎn)資和國外產(chǎn)業(yè)基金的支持。但在國內(nèi)金融環(huán)境之下，新興電商很難拿到巨額低成本的長期資金。

而且，物流倉儲(chǔ)租金雖然年年上漲，但其資本回報(bào)率并未超過7%。據(jù)稱，普洛斯提供給投資方的內(nèi)部回報(bào)率也不過是在15%-20%之間。而阿里巴巴集團(tuán)招股說明書則顯示，其最近一個(gè)財(cái)年的營收是404億，凈利潤則達(dá)到175億——43.32%的凈利率，不止遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)企業(yè)，甚至超出一般金融機(jī)構(gòu)的盈利水平。更何況，菜鳥網(wǎng)絡(luò)既然想吸引商戶加入到平臺(tái)之內(nèi)，鎖定的目標(biāo)客戶又大多是中小型企業(yè)，依靠低租金來培育市場是預(yù)期之中。所以，“菜鳥網(wǎng)絡(luò)不會(huì)去追求租金收入，至少短時(shí)期內(nèi)不是它的目標(biāo)。”上述接近菜鳥網(wǎng)絡(luò)的人士告訴《中國企業(yè)家》。

它也不會(huì)效仿京東去自建物流。這樣可以避免巨額資金投入、沉淀來吞噬公司的盈利和現(xiàn)金。

最終菜鳥網(wǎng)絡(luò)形成了電商產(chǎn)業(yè)新城概念。這本質(zhì)上仍舊是產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，核心就是菜鳥網(wǎng)絡(luò)負(fù)責(zé)建立的物流倉儲(chǔ)基地，以中小商戶和快遞公司為核心客戶，試圖將原材料生產(chǎn)到完成銷售整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移到菜鳥網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)之下，再漸漸衍生出商業(yè)、住宅以及其它配套設(shè)施出來。

5月初，銀泰集團(tuán)董事長沈國軍卸任菜鳥網(wǎng)絡(luò)CEO，阿里集團(tuán)COO張勇接任。

在土地選址與定位環(huán)節(jié)，菜鳥網(wǎng)絡(luò)堅(jiān)持用阿里平臺(tái)提供的消費(fèi)者和商家數(shù)據(jù)來作為參考依據(jù)。在倉儲(chǔ)的開發(fā)、設(shè)計(jì)和運(yùn)營方面，菜鳥網(wǎng)絡(luò)主要針對的是阿里平臺(tái)里的商戶和快遞公司。一方面，通過為商戶和快遞公司提供數(shù)據(jù)來幫助他們進(jìn)行庫存管理。另一方面，則根據(jù)他們的需求去定制倉儲(chǔ)。

正如上文提及，菜鳥網(wǎng)絡(luò)的核心盈利不會(huì)來自租金，而是大數(shù)據(jù)服務(wù)。具體而言，傳統(tǒng)物流商往往專注于為大企業(yè)客戶提供服務(wù)，追求租戶結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和租金收入的穩(wěn)步提升。也因此，客戶所租用的面積越大、時(shí)間越長越好。但菜鳥網(wǎng)絡(luò)則致力于通過數(shù)據(jù)和信息服務(wù)來幫助自己的客戶不斷降低庫存和網(wǎng)點(diǎn)分配，追求的是貨物的快進(jìn)快出。

倉儲(chǔ)之外，菜鳥網(wǎng)絡(luò)還會(huì)建立起商業(yè)項(xiàng)目，并鼓勵(lì)租戶在園區(qū)內(nèi)開設(shè)類似于品牌旗艦店的O2O體驗(yàn)店。他們希望平臺(tái)內(nèi)的商戶、尤其是淘寶商城內(nèi)的中小賣家能夠來此租庫、開店乃至生活。再吸引為商家提供軟件服務(wù)的IT公司來到這里，直至形成一個(gè)完整的電商生態(tài)圈。

但與其它產(chǎn)業(yè)園提前進(jìn)行園區(qū)分塊規(guī)劃不同，菜鳥網(wǎng)絡(luò)手中的地塊還只限于物流倉儲(chǔ)用途，商業(yè)、住宅等配套板塊將會(huì)視基地發(fā)展情況再謀發(fā)展。

一切都還只是設(shè)想。即便是早在2010年就拿下的天津項(xiàng)目，目前也只有10萬平米初具雛形。因?yàn)檫€處于招商階段，尚不能視為成熟模式以待推廣。“到底要形成什么樣的模式，的確是菜鳥過去一年多時(shí)間需要面對的最困難的問題。”上述接近菜鳥網(wǎng)絡(luò)的人士告訴本刊。

目前，菜鳥網(wǎng)絡(luò)大概有300名員工。其中的200多名從事軟件開發(fā)與數(shù)據(jù)服務(wù)工作，公司最主要的精力與投入也在這一方面。它們也從諸如萬達(dá)等開發(fā)商那里挖來不少地產(chǎn)精英，但他們一般負(fù)責(zé)項(xiàng)目的執(zhí)行工作。

并不保守的馬云在拿地和投入上顯示出謹(jǐn)慎的一面。據(jù)上述接近菜鳥網(wǎng)絡(luò)的人士透露，雖然其與中國人壽(41.44, -0.24, -0.58%)和中信銀行已經(jīng)建立起戰(zhàn)略合作關(guān)系，但目前公司所有的資金投入仍舊只限于股東方出資的50億元資本金。

羅瑾告訴本刊，這或許是因?yàn)樵谡畤?yán)控土地閑置的環(huán)境下，企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營周期較長、投資回報(bào)較慢的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)必須避免集中拿地和開工所帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。

如今，旭光村的村民已經(jīng)很熟悉“菜鳥”這個(gè)名字。雖然他們獲得了一筆補(bǔ)償款，但卻更擔(dān)心日后的生計(jì)。

這里半數(shù)的村民都年逾五十。前文提到的73歲的吳茂喜只有5畝土地，所獲補(bǔ)償非常有限。而宅基地尚未被征用，新居的建設(shè)更是遙遙無期。“我們寧愿要地，這些錢總有花完的時(shí)候，下半輩子我們該怎么辦呢？”一位接近五十歲的女性村民告訴《中國企業(yè)家》，“現(xiàn)在我們還不到領(lǐng)社保的年齡，打工歲數(shù)也太大了。”

如果菜鳥網(wǎng)絡(luò)這個(gè)產(chǎn)業(yè)新城的試驗(yàn)真的能夠成功，他們就不必再擔(dān)心以后的生活。但這至少還要再等三年的時(shí)間。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)仍舊在天上“飛”，地下這條路在摸索中緩慢前行。