近年來，作為我國零售業的主力業態的 大賣場 在我國迅速崛起，但是隨之而來的問題也日漸突出，特別是選址難的問題已成為制約 大賣場 發展的“老大難”。
眾里尋 “址”千百度
近幾年， 大賣場 在全國遍地開花。據不完全統計，僅去年12月份，大型連鎖超市在廣州的開業速度達到了每4天一家，甚至出現一天同時有4家開業的情況。而且這些超市有一個很大的共同點就是：賣場面積較大，大都超過4000平方米。需求的雷同，開業時間的沖突，使得原本就是競爭焦點之一的選址問題顯得更加突出。今年上半年在福州開發 大賣場 選址計劃的商家有沃爾瑪、好又多、世紀聯華、新華都等眾多國際國內知名連鎖企業，但商家們苦苦尋覓，卻不容易找到理想的商業場地。這種現象在全國其他城市也同樣存在著。眼下，各地 大賣場 的發展都不同程度地陷入選址難的窘境。
京客隆副總經理高京生告訴我們，超市的選址的確是難題，因為商家不是為了開店而開店，而是為了經營而開店。一個商業網點的其他東西都可以改變，惟獨地址是無法改變的。但是，目前選址隊伍缺乏專業培訓。再加上外地商業資本的涌入和本地商業資本的擴張，使得零售業的競爭越來越激烈，零售業對商鋪的需求面積也不斷增加，這些因素使得選址問題難上加難。
按照以往的做法，房地產開發商在開發之前跟零售商是沒有聯系的，一般是等房地產開發完成之后，經營商才會進入。但是正是由于二者之間沒有很好的溝通和聯系，使得地產商開發的商業項目很難讓經營商滿意。北京物美集團副董事長吳堅忠認為，造成這種現象的原因，首先是因為商業地產的開發與經營商的需求有所脫節，部分商業地產在面積、位置、結構等方面不能滿足經營商的需求，導致需求與供應脫節。部分在鬧市區開發的商業地產，其開發成本較高，同時因為處于較好的地段，經營商之間的競爭使得其價位不斷升高，于是出現好的地段租不到的現狀。而在較偏僻區開發的商業地產，由于地段優劣性的差異，出現了商業地產的閑置。其次，從經營商的角度而言，目前存在著業態集中、網點雷同、商業網點規劃滯后等現象，這使得商家在選地址時更加需要三思而后行。
我們認為， 大賣場 選址難是市場競爭與運行機制、房地產行業與商業流通領域信息溝通不對稱、商業網點規劃滯后等原因共同作用的結果。零售物流業專家牛東來先生告訴我們，針對 大賣場 選址難的問題，目前最關鍵的是要協調好商業地產開發與商業經營的關系，建立二者的有序聯系，解決房地產行業與商業流通領域信息溝通不對稱的問題。咨詢公司參與房地產開發項目的確定，以及商業地產商與經營商的有效溝通都能起到一定作用。同時，地產商聘請具有在超市研發部門工作經驗的人員也不失為一種解決辦法。對于經營商網點集中、網點相似的現象，應當充分發揮市場規律優勝劣汰的作用，通過有效競爭，使業態趨于規范化，在市場的作用下達到平衡。
牛東來先生認為，從政府的宏觀調控的角度來講，對于業態的發展，政府應當形成合理的規劃，要考慮到網點的合理結構和周邊中小商店的生存，防止惡性競爭的出現。各種業態的合理規劃，將有利于改善周邊人民的生活，也能讓各種業態結構的競爭保持一種適度競爭的狀態。加強商業網點的科學規劃和嚴格管理，不僅僅是促進產業合理布局，資源有效利用的需要，更是提高人民群眾生活質量、創造和諧社會的需要。
據了解，美國和日本等發達國家對零售企業選址有一整套約束機制。比如在洛杉磯，當地有法規，新開商業建設經營場地必須取得當地頒發的施工許可證。而取得這一許可證必須通過三道門檻，正因為如此，沃爾瑪至今未能在洛杉磯開店。在日本，也有大型零售業的《選址法》。而在韓國，大型商業企業會在周末關門或者減少營業時間，以利于小店鋪的發展。
全國政協委員、物美集團公司總裁張文中在“兩會”期間提出：應盡快出臺《城市商業網點規劃管理條例》，使之成為第一部指導城市商業網點的規范性文件。將城市商業網點規劃融入城市建設的相關規劃中，限制大型商業網點的無序建設，反對壟斷，并保證城市商業網點的合理布局，有序競爭；在此基礎上，加強商業管理部門在城市商業設施規劃和建設中的審批權限，對直接或間接限制和影響中小零售企業發展的大型企業擴張行為進行規范和限制。
一“址”值千金
對于競爭激烈的零售業而言， 大賣場 的建立與定位如同下棋布局，要著著皆慎，否則一步走錯，全盤皆輸。而選址是棋局的第一步，它對賣場的經營有著舉足輕重的作用，在一定意義上講，正確的選址是經營商成功的一半。賣場的選址是一項長期投資，它關系著賣場發展的前途，當外部環境發生變化時，其經營因素可以隨之進行調整，以適應外部環境的變化，而地址具有固定性、長期性的特點，一經確定就難以變化。因此，商家在進行賣場的選址時，必須具有發展的眼光，不僅研究現狀，還要正確地預測未來。賣場選址是經營商確定經營目標和制定經營策略的重要依據。不同的地區有不同的社會環境、地理環境、人口狀況、交通條件、市政規劃等特點，分別制約著賣場的顧客來源以及賣場對經營的商品、價格、促銷活動的選擇。商家在確定經營目標和制定經營策略時，必須要考慮賣場地址所在地區的特點，以達到策略的可實施性和目標的可實現性。
日前，我們了解到一些知名的 大賣場 ，發現不管是市區還是郊區，大多數商家經過多年的經營管理，都有一套自己的選址標準。 大賣場 選址通常考慮的直接因素有：是不是在人口集中的地方，是在商業區還是住宅區，流動人口多不多，附近的人口消費能力如何，該超市的主要范圍內有沒有強有力的競爭者，有沒有停車場，超市附近的交通狀況怎樣等等。同時，各商家在選址的具體操作上也是慎之又慎。
我們建議，商應應當根據自身的特點，以及對環境的特殊要求，聯系與零售業中其他業態之間的競爭關系和互補關系，認真分析各類消費者的消費心理和需求，合理布局，制定切實可行的選址策略。
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近幾年， 大賣場 在全國遍地開花。據不完全統計，僅去年12月份，大型連鎖超市在廣州的開業速度達到了每4天一家，甚至出現一天同時有4家開業的情況。而且這些超市有一個很大的共同點就是：賣場面積較大，大都超過4000平方米。需求的雷同，開業時間的沖突，使得原本就是競爭焦點之一的選址問題顯得更加突出。今年上半年在福州開發 大賣場 選址計劃的商家有沃爾瑪、好又多、世紀聯華、新華都等眾多國際國內知名連鎖企業，但商家們苦苦尋覓，卻不容易找到理想的商業場地。這種現象在全國其他城市也同樣存在著。眼下，各地 大賣場 的發展都不同程度地陷入選址難的窘境。
京客隆副總經理高京生告訴我們，超市的選址的確是難題，因為商家不是為了開店而開店，而是為了經營而開店。一個商業網點的其他東西都可以改變，惟獨地址是無法改變的。但是，目前選址隊伍缺乏專業培訓。再加上外地商業資本的涌入和本地商業資本的擴張，使得零售業的競爭越來越激烈，零售業對商鋪的需求面積也不斷增加，這些因素使得選址問題難上加難。
按照以往的做法，房地產開發商在開發之前跟零售商是沒有聯系的，一般是等房地產開發完成之后，經營商才會進入。但是正是由于二者之間沒有很好的溝通和聯系，使得地產商開發的商業項目很難讓經營商滿意。北京物美集團副董事長吳堅忠認為，造成這種現象的原因，首先是因為商業地產的開發與經營商的需求有所脫節，部分商業地產在面積、位置、結構等方面不能滿足經營商的需求，導致需求與供應脫節。部分在鬧市區開發的商業地產，其開發成本較高，同時因為處于較好的地段，經營商之間的競爭使得其價位不斷升高，于是出現好的地段租不到的現狀。而在較偏僻區開發的商業地產，由于地段優劣性的差異，出現了商業地產的閑置。其次，從經營商的角度而言，目前存在著業態集中、網點雷同、商業網點規劃滯后等現象，這使得商家在選地址時更加需要三思而后行。
我們認為， 大賣場 選址難是市場競爭與運行機制、房地產行業與商業流通領域信息溝通不對稱、商業網點規劃滯后等原因共同作用的結果。零售物流業專家牛東來先生告訴我們，針對 大賣場 選址難的問題，目前最關鍵的是要協調好商業地產開發與商業經營的關系，建立二者的有序聯系，解決房地產行業與商業流通領域信息溝通不對稱的問題。咨詢公司參與房地產開發項目的確定，以及商業地產商與經營商的有效溝通都能起到一定作用。同時，地產商聘請具有在超市研發部門工作經驗的人員也不失為一種解決辦法。對于經營商網點集中、網點相似的現象，應當充分發揮市場規律優勝劣汰的作用，通過有效競爭，使業態趨于規范化，在市場的作用下達到平衡。
牛東來先生認為，從政府的宏觀調控的角度來講，對于業態的發展，政府應當形成合理的規劃，要考慮到網點的合理結構和周邊中小商店的生存，防止惡性競爭的出現。各種業態的合理規劃，將有利于改善周邊人民的生活，也能讓各種業態結構的競爭保持一種適度競爭的狀態。加強商業網點的科學規劃和嚴格管理，不僅僅是促進產業合理布局，資源有效利用的需要，更是提高人民群眾生活質量、創造和諧社會的需要。
據了解，美國和日本等發達國家對零售企業選址有一整套約束機制。比如在洛杉磯，當地有法規，新開商業建設經營場地必須取得當地頒發的施工許可證。而取得這一許可證必須通過三道門檻，正因為如此，沃爾瑪至今未能在洛杉磯開店。在日本，也有大型零售業的《選址法》。而在韓國，大型商業企業會在周末關門或者減少營業時間，以利于小店鋪的發展。
全國政協委員、物美集團公司總裁張文中在“兩會”期間提出：應盡快出臺《城市商業網點規劃管理條例》，使之成為第一部指導城市商業網點的規范性文件。將城市商業網點規劃融入城市建設的相關規劃中，限制大型商業網點的無序建設，反對壟斷，并保證城市商業網點的合理布局，有序競爭；在此基礎上，加強商業管理部門在城市商業設施規劃和建設中的審批權限，對直接或間接限制和影響中小零售企業發展的大型企業擴張行為進行規范和限制。
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對于競爭激烈的零售業而言， 大賣場 的建立與定位如同下棋布局，要著著皆慎，否則一步走錯，全盤皆輸。而選址是棋局的第一步，它對賣場的經營有著舉足輕重的作用，在一定意義上講，正確的選址是經營商成功的一半。賣場的選址是一項長期投資，它關系著賣場發展的前途，當外部環境發生變化時，其經營因素可以隨之進行調整，以適應外部環境的變化，而地址具有固定性、長期性的特點，一經確定就難以變化。因此，商家在進行賣場的選址時，必須具有發展的眼光，不僅研究現狀，還要正確地預測未來。賣場選址是經營商確定經營目標和制定經營策略的重要依據。不同的地區有不同的社會環境、地理環境、人口狀況、交通條件、市政規劃等特點，分別制約著賣場的顧客來源以及賣場對經營的商品、價格、促銷活動的選擇。商家在確定經營目標和制定經營策略時，必須要考慮賣場地址所在地區的特點，以達到策略的可實施性和目標的可實現性。
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本文來源： 大賣場發展“瓶頸”是什么
