電商的沖擊一度惹得 商業(yè)地產(chǎn) 從業(yè)者焦慮萬分，但挑戰(zhàn)來襲時，總伴隨機遇，近一年時間里，大數(shù)據(jù)、定位服務(wù)等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，正在被 商業(yè)地產(chǎn) 越來越多地使用，這些技術(shù)能在多大程度上改變 商業(yè)地產(chǎn) 的運營?運營之外， 商業(yè)地產(chǎn) 良性發(fā)展的根本——長效低成本的資金支持什么時候到來?
針對上述問題，經(jīng)濟觀察報舉行沙龍，邀請中國人大房地產(chǎn)研究中心特聘教授、 商業(yè)地產(chǎn) 專家委員會主任委員魯炳全，北京漢博商業(yè)管理股份有限公司高級副總裁李亞明，北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬共同探討。
關(guān)于運營
經(jīng)濟觀察報：今年購物中心在業(yè)態(tài)重構(gòu)和體驗創(chuàng)新領(lǐng)域有什么新嘗試?
李亞明：從我們現(xiàn)在掌握的情況看，三四線城市包括一些五線城市，都在力推城市綜合體或商業(yè)MALL。這里面有政府的引導(dǎo)問題，不顧人口、產(chǎn)業(yè)、消費能力，為招商引資大干快上，有的省政府年初開會定指標，要求2014年所有的縣級市一共建一百個購物中心，都搞這種政策攤派了。
但品牌并不跟市場的供應(yīng)量同步發(fā)展，開店越來越謹慎，因為他們儲備的人才、管理的半徑、管理的效率都面臨問題，尤其是在三四五線城市，消費力達不到，貨賣不動，這些城市，還是在原來的傳統(tǒng)百貨為主的形式下，做第一個購物中心，我認為對這樣的城市來說，也許單體的效益會好。就怕一下子出來一大堆。
在一線和一些二線尤其是沿海城市，創(chuàng)新的概念做得比較多，包括圍繞寵物的，圍繞著兒童娛樂和成年娛樂的，有類似鬼屋這樣驚險刺激的嘗試。
而業(yè)態(tài)重構(gòu)，天天都在發(fā)生，從資產(chǎn)管理的角度來說，這是常態(tài)化的東西，不存在要不要，是天天都要面對的問題。
經(jīng)濟觀察報：之前都在講 商業(yè)地產(chǎn) 面臨電商沖擊。
李亞明：電商對傳統(tǒng)百貨的沖擊是最厲害的，對購物中心沖擊不是那么明顯，百貨之所以被沖擊，是因為百貨這么多年來不思進取，沒有應(yīng)對市場變化的觸角了。
國外發(fā)展到這個階段之后基本轉(zhuǎn)化，賣不出去的奧特萊斯就打折促銷了，國內(nèi)走的是聯(lián)營的模式，有人和成本的付出，沒有拿貨的壓力，一般的情況是搞店慶促銷，根據(jù)績效和坪效來排行，淘汰末位，誰貢獻大就留誰。
電商出來之后，線上和線下的價格差距太大，我們考察，美國是線上引流到線下拿貨，黑色星期五不會通過物流，美國的物流太貴了。
魯炳全：是的，受電商沖擊的主要是傳統(tǒng)百貨，互聯(lián)網(wǎng)被作為運營的補充手段，實際是在壓扁中間的空間，因為有些消費，比如家庭類、兒童娛樂類、餐飲類等消費是電商無法取代的。購物中心重在體驗，跟電商是相輔相成。
美國的電商起步那么早，到今天誰取代誰了?我不相信在中國這件事會倒過來發(fā)生。
經(jīng)濟觀察報：很多購物中心正在利用大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)的理念增強體驗，新技術(shù)和新理念對購物中心的體驗提升作用明顯嗎?
李亞明：包括互聯(lián)網(wǎng)、熱感應(yīng)、商場Wi-Fi、停車場導(dǎo)航等，第一需要投入，第二需要改造費。線下需要準備好系統(tǒng)和線上端口對接。搜狗地圖、百度地圖、大眾點評的端口、微信、微博的注冊會員信息等平行資源的整合，都是要花費的，否則整合不起來。
愿意花錢投入才能連接，目前絕大多數(shù)購物中心都處于試驗的階段，無非是線上打廣告吸引人，線下做點引流。
關(guān)于資金
經(jīng)濟觀察報：最近大家都在提資產(chǎn)證券化的問題，如何看待這方面工作推進的前景?
李亞明：以前借助銀行的杠桿，開發(fā)利潤可以達到100%多，現(xiàn)在上市公司利潤不超過8%。前幾年做商業(yè)大家能賣就賣，因為市場有需要，撈一把就走了。現(xiàn)在已經(jīng)開始有政策調(diào)整，土地出讓時政府便規(guī)定了后期的持有規(guī)模，結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品必須轉(zhuǎn)型。
現(xiàn)在怎么做商業(yè)?商業(yè)如果要持有，一平方米造價5000塊錢，十萬平方米5億，開發(fā)60萬平方米的住宅，一平方米比如掙3000塊錢，也不見得能持有一個MALL。
如果要解決前面的資金，找信托、基金，找銀行貸款，成本都很高。國外的比如CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)回報率是在銀行和基金之間，比如說5%-8%之間，現(xiàn)在國內(nèi)銀行存款理財收益都5%了，誰能把國外的錢弄到中國來花，那是最合算的。
商業(yè)地產(chǎn) 第一屬性是金融，金融性沒有破局，沒有退出機制， 商業(yè)地產(chǎn) 想做好很難。
魯炳全：房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一線房企，大部分是上市公司，為什么要進入 商業(yè)地產(chǎn) ?因為傳統(tǒng)的存量土地滾動開發(fā)模式已經(jīng)走到頭了，為使上市企業(yè)保持核心競爭力和盈利能力，只有進入持有性、經(jīng)營性物業(yè)的投資開發(fā)：一是調(diào)整資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，增加抗風險能力;二是通過運營，獲得經(jīng)營性物業(yè)的現(xiàn)金流，提升資本值，獲得投資回報最大化。
中國的 商業(yè)地產(chǎn) 要解套，需要突破兩個難題：一是運營能力，二是金融配套。 商業(yè)地產(chǎn) 不像住宅地產(chǎn)，馬上就能夠產(chǎn)生銷售，開發(fā)期加養(yǎng)鋪期，6年能否熬過去?很多熬不過最后死了，爛尾了。
做 商業(yè)地產(chǎn) 一開始就要從金融的角度設(shè)計產(chǎn)品，而且不要盲目追求大，中國人干事，動不動幾十萬平方米的商業(yè)，我不相信它會活。證券化在中國還是一個空白，但是在國際資本市場是一個常規(guī)產(chǎn)品，我們真正可以滿足證券化需求的物業(yè)、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，少之又少。
不用證券化解決持有商業(yè)物業(yè)，就不要做持有也不要做 商業(yè)地產(chǎn) 。開發(fā)商是急功近利的，第一是有資金鏈的需求，沒有金融工具，專業(yè)的基金類的金融產(chǎn)品來支撐他，很難做;第二是本身就沒有想在這里玩，只是為了應(yīng)付政府，或者是投機，看商鋪一平方米比住宅高兩三倍的價錢，感覺賺錢為什么不做一點呢?這就是行業(yè)的悲哀了。
經(jīng)濟觀察報： 商業(yè)地產(chǎn) 領(lǐng)域是不是正在面臨洗牌?
李亞明：會有這樣一天，只有讓他們死掉一批，有金融的進來，并購一批，重新做，也許證券化能來，目前很難。
郝炬：未來五年內(nèi)一定會進入 商業(yè)地產(chǎn) 的存量重整時代，要有人破產(chǎn)。我們資源支持沒有到位，美國 商業(yè)地產(chǎn) 的快速發(fā)展是在REITs的政策出臺之后。這幾年的牛市，把資產(chǎn)價格炒起來了，土地房子全算上，誰都算不下賬來。前幾年住宅價格快速上漲的時候可以反哺商業(yè)，虧了沒有關(guān)系，有住宅的錢撐著，整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)里住宅的部分，支撐不了商業(yè)成本的時候，沒有辦法，出路一定是市場的價格，而不是簡單的所謂的資產(chǎn)快速上漲之后的價格。一個商業(yè)十萬平方米，看凈現(xiàn)金收益，收益高的是100億，收益低的可能一分不值。
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