新店選址最易被忽略的6個細節
目前國內零售企業選址大都采用歐美在上個世紀70年代使用的市場調研法.被我們忽略的6個重要細節：城市的分類：在大型連鎖經營項目中，是否進入一個城市，怎么進入一個城市，是首先遇到的問題。在傳統的做法中我們一般是看人均收入，城市的發展狀況等。忽略了一個宏觀的大前提，城市的類型。我簡單談一下：城市可以大概的分為3類，工業化城市、交通樞紐城市、混合型城市
1.工業化城市：它是由近代工業文明發展而成的單一功能城市。人口較少，大都是某個或某幾個大型企業的員工和家屬。這種城市根據其工業項目的不同我們有可以對其分類為：礦業城市（如：大慶、克拉瑪依、撫順等）、重工業城市（如：鞍山、本溪）、輕工業城市（如：東莞、番禺等），到了80年代開始又出現了電子及高科技工業城市，但都依附于大型城市周圍，屬于衛星城的范疇。 2.交通樞紐城市：一般這類城市是由兩個因素產生：地理位置和行政區劃。它們的建城時間都很早大多數都有百年的歷史，是商品和信息的集散地。我們也將他們進行分類：門戶型（進入某個地區的必經之地：如山海關）、交叉型（幾個交通干線交叉的地方：如武漢、鄭州）、港口型（一個主要的出海港或內陸港：如大連、秦皇島）、地區核心型（某個地區的核心城市：如沈陽、西安）
3.混合型：兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影響形成。往往成為了特大型城市或城市群。我們也可以將其進行分類為：工業中心城市（依托圍繞其周圍的工業衛星城或園區發揮其交通樞紐的優勢：如深圳）、經濟貿易中心城市（依托其在經濟和貿易方面的軟硬件優勢，大力開發新興工業園區和工業衛星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同時也是工業城市：如北京、長春）。 在我們進入一個新城市選址前我們都應該對城市的性質進行分類來確定自己的業態類型、目標-全球品牌網-顧客、商品結構、價格帶、競爭方法等。城市功能區的分類：當我們確定了進入某個城市之后就要對其的地圖按功能進行區域劃分。一般我們對城市是這樣劃分的。居住區、工業區、商業區和行政區。
1.居住區：大量的居民社區，人口密集。但往往有較強的獨立性。人口流動較少，顧客的忠實程度比較高。
2.工業區：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動性也不大。顧客有忠實度，但購買意愿小。而商業購買居多。
3.商業區：店鋪云集，流動人口大，顧客忠實度小，競爭劇烈。租金高。市場影響力很大。
4.行政區：政府機關所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費。顧客的忠實程度比較高。
5.學校區：學校云集，有較強的獨立性。人口流動較少，顧客的忠實程度比較高
以上我們可以總結出，選址前的宏觀決策的重要作用。然后再進行微觀數據評估。
《選址調查表》
填表日期： 制表人：
店面 地址
產權類型
建筑面積
平米
使用面積
平米
門面寬、高度
門面空地
平米
拆遷可能
門面朝向
年租金
房齡
年
裝修費用估算
消防證
房產證
租賃許可證
外圍情況
1． 店面 所外商圈（1.5公里范圍內）
01□人口密度高的住宅區
02□頂級商業區
03□面向客流量多的街道
04□交通便利的地區
05□同類商店聚集的街區
06□超市
07□建材市場
2．周邊主消費者年齡層（占人群20%以上）
01□24-30歲 02□30-40歲 03□40-50歲
04□50歲以上 05□18-24歲
3．最近建材市場
01□2公里以上 02□1～2公里
03□1公里以內 04□0.5公里以內
4．行人流通量（營業時間內人/平均每小時）
01□3600人以上 02□1200-3600人
03□400-1200人 04□150-400人
05□150人以下
5．門前交通情況
01□人流密集無機動車 02□雙向兩車道
03□雙向四車道 04□雙向六車道
05□高速公路旁
6．臨街位置
01□十字路口拐角 02□丁字路口拐角
03□正對丁字路 04□繁華街道路邊
05□普通街道路邊
7．周邊店鋪營業時間
01□8小時 02□10小時 03□12小時
04□16小時 05□16小時以上
8． 店面 發展前景
01□5年內不會拆遷 02□4年內不會拆遷
03□3年內不會拆遷
汽車停車位
□有 個 □無
自行車停車位
□有 □無
店鋪外觀圖
附圖
商圈全景圖
附圖
區域簡單交通示意圖
附圖
店
面
情
況
建筑條件
電梯：□有 □無
樓層： 層
人行道：□窄 □寬
9．外觀：01□新穎 02□尚佳 03□普通
04□老舊但外觀尚好 05□不佳
10．門面展寬: 01□正面5M以下 02□正面5-6M
03□正面6-7M 04□寬正面7M以上
基礎設施
水：
電壓：
電源負載：
電話：
廁所：□有
□無
條件：□普通 □高級 □差
消防安全
防火
□消防栓 □火災報警器 □噴淋系統
□滅火器 □其它
避難
□緊急電源 □緊急照明 □防火門口排煙
□避難梯 □其它
安全
□后門 □走火通道 □防盜門
□普通卷閘門 □電動卷閘門 □其它
11．現場凈空及拆除條件
01□凈空有利于裝璜 02□部分凈空有利于裝璜
03□凈空但條件不佳 04□部分凈空條件不佳
05□全未拆除，條件不佳
12．招牌情況
高度：01□高度無限制 02□高度有限制
寬度：01□寬度無限制 02□寬度有限制
干擾：01□招牌無干擾 02□招牌有干擾
03□招牌不能掛
店鋪周邊商圈調查表
周邊
商圈
基本
情況
商場
名稱
面積
經營范圍
檔次
超市
名稱
面積
經營范圍
檔次
建材市場
名稱
面積
檔次
住宅區
名稱
棟數
層數
檔次
政府
部門
名稱
其它
同行
情況
店名
距店距離
面積
經營品種
開業時間
經營方式
服務特色
宣傳促銷
總結
商圈可
開發空間
結
論
人流測算表
測算地點：
平時
時間
人數
10：30—11：30
14：00—15：00
17：00—18：00
平均每小時人流
周末
時間
人數
10：30—11：30
14：00—15：00
17：00—18：00
平均每小時人流
備注：徒步行走和騎自行車的人都算入其中。當馬路寬小于12米時，店鋪門口人流計入100%，店鋪對面人流計入100%。當馬路寬大于12米時，中間有隔離帶時，店鋪門口人流講入100%，店鋪對面人流計入50%。數據力求真實，客觀，也要注意天氣對人流的影響。
填表人簽字： 填表日期：
店鋪詳細內容介紹
地址
郵編
備注
面積
年租金
該店鋪臨街的人流量/日
（平時） （周六、日） （節日）
請繪出店鋪內部結構圖及照片
目前國內零售企業選址大都采用歐美在上個世紀70年代使用的市場調研法.被我們忽略的6個重要細節：城市的分類：在大型連鎖經營項目中，是否進入一個城市，怎么進入一個城市，是首先遇到的問題。在傳統的做法中我們一般是看人均收入，城市的發展狀況等。忽略了一個宏觀的大前提，城市的類型。我簡單談一下：城市可以大概的分為3類，工業化城市、交通樞紐城市、混合型城市
1.工業化城市：它是由近代工業文明發展而成的單一功能城市。人口較少，大都是某個或某幾個大型企業的員工和家屬。這種城市根據其工業項目的不同我們有可以對其分類為：礦業城市（如：大慶、克拉瑪依、撫順等）、重工業城市（如：鞍山、本溪）、輕工業城市（如：東莞、番禺等），到了80年代開始又出現了電子及高科技工業城市，但都依附于大型城市周圍，屬于衛星城的范疇。 2.交通樞紐城市：一般這類城市是由兩個因素產生：地理位置和行政區劃。它們的建城時間都很早大多數都有百年的歷史，是商品和信息的集散地。我們也將他們進行分類：門戶型（進入某個地區的必經之地：如山海關）、交叉型（幾個交通干線交叉的地方：如武漢、鄭州）、港口型（一個主要的出海港或內陸港：如大連、秦皇島）、地區核心型（某個地區的核心城市：如沈陽、西安）
3.混合型：兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影響形成。往往成為了特大型城市或城市群。我們也可以將其進行分類為：工業中心城市（依托圍繞其周圍的工業衛星城或園區發揮其交通樞紐的優勢：如深圳）、經濟貿易中心城市（依托其在經濟和貿易方面的軟硬件優勢，大力開發新興工業園區和工業衛星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同時也是工業城市：如北京、長春）。 在我們進入一個新城市選址前我們都應該對城市的性質進行分類來確定自己的業態類型、目標-全球品牌網-顧客、商品結構、價格帶、競爭方法等。城市功能區的分類：當我們確定了進入某個城市之后就要對其的地圖按功能進行區域劃分。一般我們對城市是這樣劃分的。居住區、工業區、商業區和行政區。
1.居住區：大量的居民社區，人口密集。但往往有較強的獨立性。人口流動較少，顧客的忠實程度比較高。
2.工業區：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動性也不大。顧客有忠實度，但購買意愿小。而商業購買居多。
3.商業區：店鋪云集，流動人口大，顧客忠實度小，競爭劇烈。租金高。市場影響力很大。
4.行政區：政府機關所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費。顧客的忠實程度比較高。
5.學校區：學校云集，有較強的獨立性。人口流動較少，顧客的忠實程度比較高
以上我們可以總結出，選址前的宏觀決策的重要作用。然后再進行微觀數據評估。
《選址調查表》
填表日期： 制表人：
店面 地址
產權類型
建筑面積
平米
使用面積
平米
門面寬、高度
門面空地
平米
拆遷可能
門面朝向
年租金
房齡
年
裝修費用估算
消防證
房產證
租賃許可證
外圍情況
1． 店面 所外商圈（1.5公里范圍內）
01□人口密度高的住宅區
02□頂級商業區
03□面向客流量多的街道
04□交通便利的地區
05□同類商店聚集的街區
06□超市
07□建材市場
2．周邊主消費者年齡層（占人群20%以上）
01□24-30歲 02□30-40歲 03□40-50歲
04□50歲以上 05□18-24歲
3．最近建材市場
01□2公里以上 02□1～2公里
03□1公里以內 04□0.5公里以內
4．行人流通量（營業時間內人/平均每小時）
01□3600人以上 02□1200-3600人
03□400-1200人 04□150-400人
05□150人以下
5．門前交通情況
01□人流密集無機動車 02□雙向兩車道
03□雙向四車道 04□雙向六車道
05□高速公路旁
6．臨街位置
01□十字路口拐角 02□丁字路口拐角
03□正對丁字路 04□繁華街道路邊
05□普通街道路邊
7．周邊店鋪營業時間
01□8小時 02□10小時 03□12小時
04□16小時 05□16小時以上
8． 店面 發展前景
01□5年內不會拆遷 02□4年內不會拆遷
03□3年內不會拆遷
汽車停車位
□有 個 □無
自行車停車位
□有 □無
店鋪外觀圖
附圖
商圈全景圖
附圖
區域簡單交通示意圖
附圖
店
面
情
況
建筑條件
電梯：□有 □無
樓層： 層
人行道：□窄 □寬
9．外觀：01□新穎 02□尚佳 03□普通
04□老舊但外觀尚好 05□不佳
10．門面展寬: 01□正面5M以下 02□正面5-6M
03□正面6-7M 04□寬正面7M以上
基礎設施
水：
電壓：
電源負載：
電話：
廁所：□有
□無
條件：□普通 □高級 □差
消防安全
防火
□消防栓 □火災報警器 □噴淋系統
□滅火器 □其它
避難
□緊急電源 □緊急照明 □防火門口排煙
□避難梯 □其它
安全
□后門 □走火通道 □防盜門
□普通卷閘門 □電動卷閘門 □其它
11．現場凈空及拆除條件
01□凈空有利于裝璜 02□部分凈空有利于裝璜
03□凈空但條件不佳 04□部分凈空條件不佳
05□全未拆除，條件不佳
12．招牌情況
高度：01□高度無限制 02□高度有限制
寬度：01□寬度無限制 02□寬度有限制
干擾：01□招牌無干擾 02□招牌有干擾
03□招牌不能掛
店鋪周邊商圈調查表
周邊
商圈
基本
情況
商場
名稱
面積
經營范圍
檔次
超市
名稱
面積
經營范圍
檔次
建材市場
名稱
面積
檔次
住宅區
名稱
棟數
層數
檔次
政府
部門
名稱
其它
同行
情況
店名
距店距離
面積
經營品種
開業時間
經營方式
服務特色
宣傳促銷
總結
商圈可
開發空間
結
論
人流測算表
測算地點：
平時
時間
人數
10：30—11：30
14：00—15：00
17：00—18：00
平均每小時人流
周末
時間
人數
10：30—11：30
14：00—15：00
17：00—18：00
平均每小時人流
備注：徒步行走和騎自行車的人都算入其中。當馬路寬小于12米時，店鋪門口人流計入100%，店鋪對面人流計入100%。當馬路寬大于12米時，中間有隔離帶時，店鋪門口人流講入100%，店鋪對面人流計入50%。數據力求真實，客觀，也要注意天氣對人流的影響。
填表人簽字： 填表日期：
店鋪詳細內容介紹
地址
郵編
備注
面積
年租金
該店鋪臨街的人流量/日
（平時） （周六、日） （節日）
請繪出店鋪內部結構圖及照片
樂發網超市批發網提供超市貨源信息,超市采購進貨渠道。超市進貨網提供成都食品批發,日用百貨批發信息、微信淘寶網店超市采購信息和超市加盟信息.打造國內超市采購商與批發市場供應廠商搭建網上批發市場平臺,是全國批發市場行業中電子商務權威性網站。
本文來源： 連鎖加盟：店面選擇攻略
