讀者點題：眼下，很多城市都在發展新區，在這些區域也出現了不少正在建設或規劃中的CBD中心，一些由商家整體管理、定期收益的產權式商鋪頻頻出現。請問，這種新區商鋪前景如何呢？ 南京　張南德

城市往新區發展是一個趨勢，但不是所有城市的新區都能打造成功，這主要是看當初的政府規劃是否切合實際，并且要結合后天的科學實施不斷改進。我們不能把新城區打造成大臥城，只是房產興旺，市民晚上到新區睡覺，白天又回到老城區，商業等其他業態也還集中在老城區；但又不能盲目發展CBD，否則會造成資源浪費。

　　從新區商業發展模式上來說，上海浦東無疑是成功的典范。去年，浦東的商品零售總額已經超過14億，擁有21家大型超市。商業發展迅速，主要是浦東完善了休閑旅游功能，大量企業和人口遷入浦東，導致購買力、消費水平大幅提高，加上會展等商務活動的增加和公交設施的完善，使得浦東商業規模和效益迅速提升。而浦東商業之所以能在短期內有如此大的發展，很重要的一點還是商業規劃非常到位。

　　另外一點就是商家本身的定位也十分重要。很多商家看好新區商業地產的升值潛力，但在開發時并不注重整體策劃，盲目上馬大型設施和商場，結果建起來后周圍交通、住戶還沒有及時配套，只能慘淡經營。比如上海八佰伴南方商城可以說是一個失敗的例子：當時開業初曾熱鬧了一段時間，而后逐漸趨于平緩，銷售不理想。1998年由另一家股份公司收購，改為友誼南方商城后，吸取了教訓，重新請專門機構進行商業策劃，調整經營策略，現在這個購物中心非常成功。

　　從城市新區來說，發展商業中心首先要善于利用交通這把“雙刃劍”。因為便捷的交通有利于人流進入，但也有利于人流輸出，如果新商業中心沒有強勁的吸引力、輻射力和適當的定位，很容易被吸走人氣。南京現在地鐵剛剛發展起來，今后還將繼續建2號線、3號線，依托地鐵打造的商業中心尤其要注意這一點。另外，在做商業地產時，需要先進行調研、定位和招商。到去年底，上海在建的項目有很多是沒有定位的，到底建什么都沒定，就已經先蓋起來了，這種模式風險非常大。此外，在城市新區搞商業地產是有建設周期的，可以適度超前，但超前不能太多，否則等待商業生地變成熟地時間太長，哪個商家也虧不起。最后，還要處理好扎堆的問題，就一個商業中心區來說，超市、 大賣場 是不能扎堆的，但購物中心要扎堆。因為孤掌難鳴，所以餐飲、服務、娛樂等最好都能扎堆經營，形成餐飲一條街或者休閑一條街之類，這樣更有利于商業資源整合成勢。　　上海商業經濟研究中心副主任　齊曉齋教授

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